Aller au contenu

Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Estèphe

Pour investir à Saint-Estèphe (33180) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 637 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 10.0 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 7.34 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

46 annonces analysées par IA à Saint-Estèphe. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

1 637 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

7.34%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

176 722 €

Médiane : 179 070 €

Surface moyenne · sélection Pillr

133 m²

46 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 46 annonces analysées à Saint-Estèphe les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 385 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (estimation Pillr, modèle sur données DVF), identique à celui de la page prix immobilier Saint-Estèphe.

Recommandation d'achat · Saint-Estèphe

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 25,1 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 7,34 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +14,9 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Saint-Estèphe

Note de synthèse : 63 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Qualité du parc immobilier : seulement 5,8 % de passoires thermiques (DPE F ou G) (DPE 2024)
  • Rendement locatif élevé : rendement brut maison à 8,5 % (supérieur à la moyenne)

Points d'attention

  • Marché peu liquide : seulement 19 transactions par an, risque de revente difficile
  • Tendance baissière départementale : tendance département -1,6 % sur 1 an, pression à la baisse locale

Investissement locatif long terme : cibler les maisons pour le rendement (8,5 %), éviter la spéculation

Analyse complète de Saint-Estèphe

Dernières ventes enregistrées à Saint-Estèphe

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
16 juin 2026Maison82 m²125 220 €1 527 €
28 mai 2026Maison105 m²83 000 €790 €
16 avr. 2026Maison119 m²93 250 €784 €
07 avr. 2026Maison308 m²519 940 €1 688 €
25 mars 2026Maison72 m²115 000 €1 597 €
11 mars 2026Maison55 m²142 000 €2 582 €
09 mars 2026Maison40 m²22 100 €553 €
03 mars 2026Maison164 m²100 000 €610 €
02 févr. 2026Maison216 m²192 170 €890 €
19 janv. 2026Maison54 m²67 000 €1 241 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Saint-Estèphe

Maison 3p à Saint-Estèphe

Maison · 3p · 130 m²

78/100

95 200 €

12.9% brut8% net
Maison 7p à Saint-Estèphe

Maison · 7p · 210 m²

75/100

264 000 €

7.7% brut5.8% netDPE B
Maison 5p à Saint-Estèphe

Maison · 5p · 94.39 m²

74/100

124 200 €

7.6% brut5.6% netDPE D
Maison 5p à Saint-Estèphe

Maison · 5p · 104 m²

72/100

100 000 €

10.2% brut6.5% netDPE D
Maison 6p à Saint-Estèphe

Maison · 6p · 202 m²

71/100

188 000 €

9% brut6% netDPE D
Maison 5p à Saint-Estèphe

Maison · 5p · 106 m²

69/100

173 140 €

6% brut4.5% netDPE B
Voir toutes les 46 annonces à Saint-Estèphe

Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Estèphe

Quel est le prix moyen au m² à Saint-Estèphe ?
Le prix au m² à Saint-Estèphe est d'environ 1 637 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). La sélection Pillr (les 46 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 1 385 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 1 341 €/m² pour une maison à Saint-Estèphe (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 1 637 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Estèphe ?
Le rendement brut moyen à Saint-Estèphe est de 7.34 % (estimation sur données marché), contre 6.9 % en moyenne sur la sélection Pillr (46 annonces analysées). Sur les 46 annonces analysées à Saint-Estèphe, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,99 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 6,9 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Saint-Estèphe ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Saint-Estèphe. Au prix de 1 637 €/m² pour un loyer estimé à 12,3 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 74 k€ pour 553 € de loyer mensuel. La commune est en zone C du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Saint-Estèphe ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Saint-Estèphe, 18 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 1 637 €/m² contre 1 341 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Saint-Estèphe est-il assez actif pour investir ?
Saint-Estèphe a enregistré 17 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +13,8 % sur un an et de +14,9 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Saint-Estèphe

Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Estèphe ?

Sur la base des données publiques, Saint-Estèphe ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 25,1 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 7,34 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +14,9 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Saint-Estèphe ?

Le rendement locatif brut indicatif à Saint-Estèphe est d'environ 7,34 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 10,0 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Saint-Estèphe ?

Notre analyse de zone attribue à Saint-Estèphe un sous-score de demande locative de 40/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 19,6 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Saint-Estèphe ?

Marché peu liquide : seulement 19 transactions par an, risque de revente difficile. Piste : cibler des biens atypiques ou à fort potentiel locatif. Tendance baissière départementale : tendance département -1,6 % sur 1 an, pression à la baisse locale. Piste : négocier agressivement, viser le prix plancher. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Saint-Estèphe ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Saint-Estèphe ?

Saint-Estèphe est classée en zone C (marché détendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Pose ta question sur Saint-Estèphe

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Chargement…

Pourquoi investir à Saint-Estèphe ?

Saint-Estèphe affiche un prix au m² de 1 637 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 7.34 %. Le marché de Saint-Estèphe a enregistré 17 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Bordeaux et Bassin d'Arcachon. LGV Paris-Bordeaux a accéléré la valorisation. Reste accessible vs IDF.

À Saint-Estèphe, le revenu disponible médian est de 24 120 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Pauillac à 5,7 km, aéroport Bordeaux–Mérignac à 47,1 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Saint-Estèphe

Les prix à Saint-Estèphe ont évolué de +13,8 % sur un an et de +14,9 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, lissée sur trois ans, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Saint-Estèphe, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Saint-Estèphe sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

Scores, données et carte interactive

Consulter

Prix immobilier

Prix au m² et ventes DVF

Consulter

Loyer moyen

Loyer au m² observé (DHUP)

Consulter

Investir

Rendement et stratégies locatives

Page actuelle

Investir dans les villes proches (Gironde)

BordeauxDpt 33MérignacDpt 33PessacDpt 33

Pour aller plus loin

Guide · 8 min

ChatGPT peut-il analyser un investissement locatif ? Le test honnête

Rendement, loyer, prix du secteur, fiscalité : ce qu'un assistant généraliste fait bien sur un projet locatif, où il invente, et le protocole pour le vérifier toi-même avant de lui confier une décision.

Guide · 8 min

Quel outil pour estimer les travaux d'un bien avant d'acheter ?

Simulateur au m², devis d'artisan, diagnostics, lecture des photos par l'IA : ce que chaque outil sait chiffrer avant une offre, ce qu'il ne voit pas, et l'ordre dans lequel les utiliser.

Guide · 8 min

Estimer un bien avec l'IA : ce qui marche, ce qui est du marketing

« Estimation par IA », « précision garantie », « algorithme propriétaire » : ce que ces formules recouvrent vraiment, ce que l'IA apporte à une estimation, et un test simple pour juger n'importe quel outil toi-même.

Prêt à analyser vos opportunités à Saint-Estèphe ?

20 € par mois pour économiser des dizaines d'heures et éviter les erreurs à 20 000 €. Annulable à tout moment.

Voir les annoncesVoir les tarifs