Investir dans l'immobilier locatif à Pontault-Combault
Pour investir à Pontault-Combault (77340) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 811 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 18.1 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.7 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026
50 annonces analysées par IA à Pontault-Combault. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
3 811 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
5.7%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
296 156 €
Médiane : 252 500 €
Surface moyenne · sélection Pillr
98 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Pontault-Combault les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 149 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Pontault-Combault.
Négociation, travaux et rendement à Pontault-Combault
Négociation
- Annonce
11,7 %
des annonces ont baissé leur prix en 30 jours
Intervalle de confiance à 95 % : 8,6 à 15,8 %
du 30/08/2026 au 28/09/2026
- Annonce
+1,7 %
d'écart entre prix affiché et prix de référence, appartements
au 28/09/2026
- Annonce
−14,1 %
d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons
au 28/09/2026
Prix demandés, pas prix de vente.
Travaux et énergie
- Annonce
18,6 %
des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos
analyses jusqu'au 28/09/2026
- Annonce
45 100 €
de travaux habituels pour ces biens à rénover
analyses jusqu'au 28/09/2026
- Annonce
5,1 %
des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G
au 28/09/2026
Avant aides, hors copropriété.
Rendement
- Loyer estimé
5,6 %
de rendement brut théorique, appartements
2025
Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.
Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.
Prix au m² par quartier à Pontault-Combault
À Pontault-Combault, le prix au m² des maisons va de 3 346 €/m² dans le quartier Orme au Charron à 3 831 €/m² dans le quartier Cimetière Est, soit un écart de 14 % (485 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
10 des 10 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 856 ventes de maisons enregistrées dans DVF.
Côté appartements, la fourchette s'étend de 2 969 €/m² (Orme au Charron) à 4 059 €/m² (Mairie Rouxel Sud-Est) sur 9 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Cimetière Est
3 831 €/m²
maison · 40 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Orme au Charron
3 346 €/m²
maison · 34 ventes DVF
Classement des quartiers de Pontault-Combault au prix au m² (maison)
10 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Cimetière Est | 3 831 €/m² | 40 |
| 2 | Mairie Rouxel Nord | 3 800 €/m² | 176 |
| 3 | Mairie Rouxel Sud-Ouest | 3 777 €/m² | 59 |
| 4 | Mairie Rouxel Sud-Est | 3 763 €/m² | 87 |
| 5 | Cimetière Ouest | 3 620 €/m² | 98 |
| 6 | Ingres | 3 549 €/m² | 97 |
| 7 | Berchères Sud | 3 492 €/m² | 106 |
| 8 | Berchères Nord | 3 450 €/m² | 38 |
| 9 | Centre Commercial | 3 435 €/m² | 121 |
| 10 | Orme au Charron | 3 346 €/m² | 34 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Pontault-Combault
- Prix au m² 34,4 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut correct : 5,70 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -9,3 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Ce qui compte à Pontault-Combault
Note de synthèse : 69 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 365 transactions par an (signal haute fiabilité)
- Demande locative forte : vacance faible 4,1 %
Points d'attention
- Prix très élevés : 97e percentile national
- Croissance prix faible : tendance -5,3 % sur 3 ans (DVF, haute fiabilité)
Dernières ventes enregistrées à Pontault-Combault
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 juin 2026 | Appartement | 30 m² | 119 000 € | 3 967 € |
| 30 juin 2026 | Appartement | 21 m² | 97 500 € | 4 643 € |
| 30 juin 2026 | Appartement | 53 m² | 140 000 € | 2 642 € |
| 30 juin 2026 | Appartement | 33 m² | 136 000 € | 4 121 € |
| 29 juin 2026 | Maison | 119 m² | 355 000 € | 2 983 € |
| 27 juin 2026 | Appartement | 43 m² | 182 900 € | 4 253 € |
| 26 juin 2026 | Appartement | 59 m² | 170 000 € | 2 881 € |
| 26 juin 2026 | Appartement | 29 m² | 125 000 € | 4 310 € |
| 25 juin 2026 | Maison | 97 m² | 309 120 € | 3 187 € |
| 24 juin 2026 | Maison | 75 m² | 378 821 € | 5 051 € |
| 24 juin 2026 | Appartement | 38 m² | 197 500 € | 5 197 € |
| 24 juin 2026 | Appartement | 26 m² | 128 000 € | 4 923 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Questions fréquentes sur l'investissement à Pontault-Combault
Quel est le prix moyen au m² à Pontault-Combault ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Pontault-Combault ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Pontault-Combault ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Pontault-Combault ?
Le marché de Pontault-Combault est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Pontault-Combault
Est-ce le bon moment pour acheter à Pontault-Combault ?
Les données invitent à la prudence sur Pontault-Combault à ce stade. Prix au m² 34,4 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,70 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -9,3 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Pontault-Combault ?
Le rendement locatif brut indicatif à Pontault-Combault est d'environ 5,70 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 18,1 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Pontault-Combault ?
Notre analyse de zone attribue à Pontault-Combault un sous-score de demande locative de 86/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 4,1 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Pontault-Combault ?
Prix très élevés : 97e percentile national. Piste : cibler biens à fort rendement ou attendre correction. Croissance prix faible : tendance -5,3 % sur 3 ans (DVF, haute fiabilité). Piste : investissement locatif pur, pas de plus-value rapide. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Pontault-Combault ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Pontault-Combault ?
Pontault-Combault est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Pontault-Combault ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Pontault-Combault 2,7 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 2,6 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Pontault-Combault
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Pontault-Combault ?
Pontault-Combault affiche un prix au m² de 3 811 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.7 %. Le marché de Pontault-Combault a enregistré 363 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Plus grand département francilien. Meaux, Chelles, Fontainebleau. Marché familial.
À Pontault-Combault, le revenu disponible médian est de 27 700 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Émerainville - Pontault-Combault à 1,9 km, aéroport Paris-Orly à 19,5 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.
Évolution des prix à Pontault-Combault
Les prix à Pontault-Combault ont évolué de -1,9 % sur un an et de -9,3 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Pontault-Combault, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Pontault-Combault sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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