Investir dans l'immobilier locatif à Noisiel
Pour investir à Noisiel (77186) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 159 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 18.6 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 7.05 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
50 annonces analysées par IA à Noisiel. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
3 159 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
7.05%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
275 292 €
Médiane : 276 000 €
Surface moyenne · sélection Pillr
84 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Noisiel les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 452 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Noisiel.
Prix au m² par quartier à Noisiel
À Noisiel, le prix au m² des appartements va de 2 682 €/m² dans le quartier Ville Ancienne à 3 790 €/m² dans le quartier Ville Nouvelle Est, soit un écart de 41 % (1 108 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
7 des 7 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 372 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 3 105 €/m² (Ville Nouvelle Centre-Est) à 3 855 €/m² (Ville Ancienne) sur 4 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Ville Nouvelle Est
3 790 €/m²
appartement · 75 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Ville Ancienne
2 682 €/m²
appartement · 12 ventes DVF
Classement des quartiers de Noisiel au prix au m² (appartement)
7 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Ville Nouvelle Est | 3 790 €/m² | 75 |
| 2 | Ville Nouvelle Nord | 3 239 €/m² | 82 |
| 3 | Ville Nouvelle Centre-Est | 3 028 €/m² | 46 |
| 4 | Ville Nouvelle Sud-Ouest | 2 948 €/m² | 87 |
| 5 | Ville Nouvelle Centre-Ouest | 2 885 €/m² | 32 |
| 6 | Ville Nouvelle Ouest | 2 851 €/m² | 38 |
| 7 | Ville Ancienne | 2 682 €/m² | 12 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Noisiel
- Prix au m² 16,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 7,05 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -4,6 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 95 transactions/an, marché très fluide (score 90/100)
- Demande locative forte : Score 88/100, vacance faible (2.3%), attractivité famille
Points d'attention
- Croissance prix faible : Tendance -2.1% sur 3 ans (DVF fiable), risque de stagnation
- Prix au-dessus du département : Signal 'bien_au_dessus_dept', prime de prix à justifier par la qualité
Dernières ventes enregistrées à Noisiel
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2024–2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 22 déc. 2025 | Appartement | 99 m² | 250 000 € | 2 525 € |
| 20 déc. 2025 | Maison | 83 m² | 285 000 € | 3 434 € |
| 19 déc. 2025 | Appartement | 63 m² | 250 000 € | 3 968 € |
| 19 déc. 2025 | Appartement | 55 m² | 200 000 € | 3 636 € |
| 18 déc. 2025 | Maison | 96 m² | 289 000 € | 3 010 € |
| 27 déc. 2024 | Maison | 115 m² | 2 500 000 € | 21 739 € |
| 23 déc. 2024 | Appartement | 50 m² | 129 016 € | 2 580 € |
| 16 déc. 2024 | Maison | 85 m² | 340 000 € | 4 000 € |
| 13 déc. 2024 | Maison | 94 m² | 345 000 € | 3 670 € |
| 09 déc. 2024 | Maison | 135 m² | 385 000 € | 2 852 € |
| 28 nov. 2024 | Appartement | 50 m² | 126 667 € | 2 533 € |
| 22 nov. 2024 | Maison | 109 m² | 267 000 € | 2 450 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Meilleurs scores d'investissement à Noisiel
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Appartement · 4p · 94 m²
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Questions fréquentes sur l'investissement à Noisiel
Quel est le prix moyen au m² à Noisiel ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Noisiel ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Noisiel ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Noisiel ?
Le marché de Noisiel est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Noisiel
Est-ce le bon moment pour acheter à Noisiel ?
Le marché de Noisiel est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 16,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 7,05 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -4,6 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Noisiel ?
Le rendement locatif brut indicatif à Noisiel est d'environ 7,05 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 18,6 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Noisiel ?
Notre analyse de zone attribue à Noisiel un sous-score de demande locative de 88/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 2,3 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Noisiel ?
Croissance prix faible : Tendance -2.1% sur 3 ans (DVF fiable), risque de stagnation. Piste : Cibler la rentabilité locative plutôt que la plus-value Prix au-dessus du département : Signal 'bien_au_dessus_dept', prime de prix à justifier par la qualité. Piste : Négocier serré ou viser des surfaces plus petites Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Noisiel ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Noisiel ?
Noisiel est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Noisiel ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Noisiel 4,7 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 2,3 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Noisiel
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Noisiel ?
Noisiel affiche un prix au m² de 3 159 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 7.05 %. Le marché de Noisiel a enregistré 94 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Plus grand département francilien. Meaux, Chelles, Fontainebleau. Rendements solides, marché familial.
À Noisiel, le revenu disponible médian est de 23 480 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Les Yvris Noisy-le-Grand à 3,7 km, aéroport Charles de Gaulle à 19,1 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Évolution des prix à Noisiel
Les prix à Noisiel ont évolué de +0,8 % sur un an et de -4,6 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Noisiel, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Noisiel sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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