Investir à Noisiel en 2026 — Prix, rendement, analyse IA

Name: Indicateurs d'investissement locatif à Noisiel
Creator: Pillr
License: https://www.etalab.gouv.fr/licence-ouverte-open-licence

16 annonces analysées par IA à Noisiel. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 119 €

Appartement · médiane DVF

Rendement brut · commune

7.14%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

297 738 €

Médiane : 291 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

88 m²

16 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 16 annonces analysées à Noisiel les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 510 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Noisiel.

Prix au m² par quartier à Noisiel

À Noisiel, le prix médian au m² des appartements va de 2 791 €/m² dans le quartier Ville Nouvelle Ouest à 3 786 €/m² dans le quartier Ville Nouvelle Est, soit un écart de 36 % (995 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

7 des 7 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 376 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 3 198 €/m² (Ville Nouvelle Centre-Est) à 3 990 €/m² (Ville Ancienne) sur 4 quartiers valorisés.

Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Ville Nouvelle Est

3 786 €/m²

appartement · 75 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Ville Nouvelle Ouest

2 791 €/m²

appartement · 38 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Noisiel au prix médian (appartement)

7 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#	Quartier	Prix médian	Ventes DVF
1	Ville Nouvelle Est	3 786 €/m²	75
2	Ville Ancienne	3 179 €/m²	15
3	Ville Nouvelle Nord	3 153 €/m²	82
4	Ville Nouvelle Centre-Est	3 052 €/m²	46
5	Ville Nouvelle Centre-Ouest	2 856 €/m²	33
6	Ville Nouvelle Sud-Ouest	2 800 €/m²	87
7	Ville Nouvelle Ouest	2 791 €/m²	38

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat — Noisiel

À surveiller

Prix au m² 31,5 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
Rendement brut élevé : 7,14 % (loyer DHUP / prix DVF).
Prix stables sur 3 ans (-2,1 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.

Dernières ventes enregistrées à Noisiel

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2024–2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

Date	Type	Surface	Prix de vente	Prix/m²
22 déc. 2025	Appartement	99 m²	250 000 €	2 525 €
20 déc. 2025	Maison	83 m²	285 000 €	3 434 €
19 déc. 2025	Appartement	63 m²	250 000 €	3 968 €
19 déc. 2025	Appartement	55 m²	200 000 €	3 636 €
18 déc. 2025	Maison	96 m²	289 000 €	3 010 €
27 déc. 2024	Maison	115 m²	2 500 000 €	21 739 €
23 déc. 2024	Appartement	50 m²	129 016 €	2 580 €
16 déc. 2024	Maison	85 m²	340 000 €	4 000 €
13 déc. 2024	Maison	94 m²	345 000 €	3 670 €
09 déc. 2024	Maison	135 m²	385 000 €	2 852 €
28 nov. 2024	Appartement	50 m²	126 667 €	2 533 €
22 nov. 2024	Maison	109 m²	267 000 €	2 450 €

Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Noisiel

Maison · 7p · 143 m²

81/100

385 000 €

8.1% brutDPE C

Appartement · 5p · 102 m²

79/100

314 000 €

7.1% brutDPE C

Appartement · 4p · 89 m²

78/100

285 000 €

6.8% brutDPE D

Appartement · 4p · 87.3 m²

73/100

344 000 €

5.2% brutDPE C

Appartement · 5p · 104 m²

73/100

319 000 €

7.1% brutDPE C

Appartement · 3p · 58.55 m²

73/100

199 900 €

6.2% brutDPE D

Voir toutes les 16 annonces à Noisiel

Quelle stratégie d'investissement à Noisiel ?

LMNP

5 % – 8 %

Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.

Voir le guide LMNP à Noisiel

Colocation

6 % – 10 %

Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.

Voir le guide Colocation à Noisiel

Location courte durée

7 % – 15 % (zones touristiques)

Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.

Voir le guide Location courte durée à Noisiel

Loi Pinel

2 % – 4 % (rendement brut faible compensé par défiscalisation)

Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.

Voir le guide Loi Pinel à Noisiel

Déficit foncier

4 % – 6 % (après rénovation)

Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.

Voir le guide Déficit foncier à Noisiel

Questions fréquentes sur l'investissement à Noisiel

Quel est le prix moyen au m² à Noisiel ?

Le prix au m² à Noisiel est d'environ 3 119 € pour un appartement (médiane DVF). La sélection Pillr — les 16 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées — ressort à 3 510 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune.

Quel rendement locatif peut-on espérer à Noisiel ?

Le rendement brut moyen à Noisiel est de 7.14 % (estimation sur données marché), contre 6.31 % en moyenne sur la sélection Pillr (16 annonces analysées). Les meilleures opportunités atteignent 6-8 % brut, notamment en stratégie colocation ou meublé.

Quelle stratégie d'investissement choisir à Noisiel ?

Les stratégies les plus pertinentes à Noisiel dépendent du profil du bien et de votre situation fiscale. Le LMNP au réel reste optimal pour la plupart des investisseurs (amortissement). La colocation peut booster le rendement de 30-50 % dans les villes étudiantes ou métropoles.

Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Noisiel ?

L'ancien offre généralement un meilleur rendement (-15 à -25 % vs neuf), des frais de notaire plus élevés mais des opportunités de plus-value via travaux. Le neuf garantit une faible vacance et permet d'accéder à des dispositifs comme le Denormandie ou le BRS.

Combien de temps pour analyser une annonce à Noisiel avec Pillr ?

Pillr analyse une annonce en ~30 secondes : score d'investissement, rendement net, simulation 3 stratégies, chiffrage travaux automatique par IA visuelle, fiscalité personnalisée. Vous gagnez ~2 heures par bien comparé à l'analyse manuelle.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Noisiel

Est-ce le bon moment pour acheter à Noisiel ?

Le marché de Noisiel est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 31,5 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 7,14 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (-2,1 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Noisiel ?

Le rendement locatif brut indicatif à Noisiel est d'environ 7,14 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 18,6 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Noisiel ?

À Noisiel, 1,1 % du parc est classé DPE F ou G (passoires thermiques), avec un risque locatif lié à l'interdiction progressive de mise en location. Ces indicateurs sont issus des données publiques (DPE ADEME, INSEE) et restent à vérifier au cas par cas.

En quelle zone locative se situe Noisiel ?

Noisiel est classée en zone A (grandes agglomérations, marché tendu) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.

Pose ta question sur Noisiel

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Pourquoi investir à Noisiel ?

Noisiel affiche un prix au m² de 3 119 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 7.14 %. Plus grand département francilien. Meaux, Chelles, Fontainebleau. Rendements solides, marché familial.

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Noisiel, Pillr calcule automatiquement :

Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
Projection patrimoine sur 20 ans

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Prix immobilier

Médianes DVF au m²

Prix immobilier Noisiel

Loyer moyen

Médianes DHUP au m²

Loyer moyen Noisiel

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