Investir à Melun en 2026 — Prix, rendement, analyse IA

Name: Indicateurs d'investissement locatif à Melun
Creator: Pillr
License: https://www.etalab.gouv.fr/licence-ouverte-open-licence

50 annonces analysées par IA à Melun. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 638 €

Appartement · médiane DVF

Rendement brut · commune

7.36%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

202 587 €

Médiane : 175 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

85 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Melun les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 461 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Melun.

Prix au m² par quartier à Melun

À Melun, le prix médian au m² des appartements va de 1 778 €/m² dans le quartier Saint-Liesne Centre-Est à 3 051 €/m² dans le quartier Montaigu Nord-Est, soit un écart de 72 % (1 273 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

13 des 13 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 2 111 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.

Côté maisons, la fourchette s'étend de 2 284 €/m² (Saint-Liesne Nord) à 3 306 €/m² (Rive de Seine Sud-Ouest) sur 12 quartiers valorisés.

Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Montaigu Nord-Est

3 051 €/m²

appartement · 42 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Saint-Liesne Centre-Est

1 778 €/m²

appartement · 71 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Melun au prix médian (appartement)

Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 13 ; les 1 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.

#	Quartier	Prix médian	Ventes DVF
1	Montaigu Nord-Est	3 051 €/m²	42
2	Zone d'Activités	3 000 €/m²	45
3	Rive de Seine Sud-Ouest	2 933 €/m²	267
4	Rive de Seine Sud-Est	2 885 €/m²	325
5	Patton Nord-Est	2 844 €/m²	53
6	Rive de Seine Sud-Nord-Est	2 794 €/m²	168
8	Montaigu Sud-Ouest	2 637 €/m²	65
9	Saint-Liesne Sud-Ouest et Sud-Est	2 540 €/m²	277
10	Trois Moulins	2 352 €/m²	90
11	Saint-Liesne Nord	2 201 €/m²	32
12	Patton Sud-Ouest	2 194 €/m²	85
13	Saint-Liesne Centre-Est	1 778 €/m²	71

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat — Melun

À surveiller

Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -0,5 %, modèle DVF).
Rendement brut élevé : 7,36 % (loyer DHUP / prix DVF).
Prix en repli : -7,2 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.

Dernières ventes enregistrées à Melun

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

Date	Type	Surface	Prix de vente	Prix/m²
31 déc. 2025	Appartement	61 m²	101 500 €	1 664 €
30 déc. 2025	Appartement	106 m²	195 000 €	1 840 €
30 déc. 2025	Appartement	45 m²	65 000 €	1 444 €
30 déc. 2025	Appartement	92 m²	161 000 €	1 750 €
29 déc. 2025	Maison	78 m²	400 000 €	5 128 €
29 déc. 2025	Appartement	36 m²	95 000 €	2 639 €
29 déc. 2025	Appartement	29 m²	105 000 €	3 621 €
24 déc. 2025	Appartement	47 m²	119 000 €	2 532 €
23 déc. 2025	Appartement	37 m²	119 240 €	3 223 €
23 déc. 2025	Appartement	52 m²	150 000 €	2 885 €
23 déc. 2025	Appartement	37 m²	80 000 €	2 162 €
22 déc. 2025	Appartement	34 m²	107 045 €	3 148 €

Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Melun

Appartement · 3p · 64 m²

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Maison · 5p · 112 m²

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Questions fréquentes sur l'investissement à Melun

Quel est le prix moyen au m² à Melun ?

Le prix au m² à Melun est d'environ 2 638 € pour un appartement (médiane DVF). La sélection Pillr — les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées — ressort à 2 461 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune.

Quel rendement locatif peut-on espérer à Melun ?

Le rendement brut moyen à Melun est de 7.36 % (estimation sur données marché), contre 7.8 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Les meilleures opportunités atteignent 6-8 % brut, notamment en stratégie colocation ou meublé.

Quelle stratégie d'investissement choisir à Melun ?

Les stratégies les plus pertinentes à Melun dépendent du profil du bien et de votre situation fiscale. Le LMNP au réel reste optimal pour la plupart des investisseurs (amortissement). La colocation peut booster le rendement de 30-50 % dans les villes étudiantes ou métropoles.

Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Melun ?

L'ancien offre généralement un meilleur rendement (-15 à -25 % vs neuf), des frais de notaire plus élevés mais des opportunités de plus-value via travaux. Le neuf garantit une faible vacance et permet d'accéder à des dispositifs comme le Denormandie ou le BRS.

Combien de temps pour analyser une annonce à Melun avec Pillr ?

Pillr analyse une annonce en ~30 secondes : score d'investissement, rendement net, simulation 3 stratégies, chiffrage travaux automatique par IA visuelle, fiscalité personnalisée. Vous gagnez ~2 heures par bien comparé à l'analyse manuelle.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Melun

Est-ce le bon moment pour acheter à Melun ?

Le marché de Melun est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -0,5 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 7,36 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -7,2 % sur 3 ans (DVF) — points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Melun ?

Le rendement locatif brut indicatif à Melun est d'environ 7,36 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 16,2 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Melun ?

À Melun, 4,8 % du parc est classé DPE F ou G (passoires thermiques), avec un risque locatif lié à l'interdiction progressive de mise en location. Ces indicateurs sont issus des données publiques (DPE ADEME, INSEE) et restent à vérifier au cas par cas.

En quelle zone locative se situe Melun ?

Melun est classée en zone A (grandes agglomérations, marché tendu) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.

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Pourquoi investir à Melun ?

Melun affiche un prix au m² de 2 638 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 7.36 %. Plus grand département francilien. Meaux, Chelles, Fontainebleau. Rendements solides, marché familial.

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Melun, Pillr calcule automatiquement :

Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
Projection patrimoine sur 20 ans

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Prix immobilier

Médianes DVF au m²

Prix immobilier Melun

Loyer moyen

Médianes DHUP au m²

Loyer moyen Melun

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