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Investir dans l'immobilier locatif à Marbache

Pour investir à Marbache (54820) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 318 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 12.0 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 10.96 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

17 annonces analysées par IA à Marbache. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

1 318 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

10.96%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

181 806 €

Médiane : 185 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

120 m²

17 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 17 annonces analysées à Marbache les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 550 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Marbache.

Recommandation d'achat · Marbache

Opportunité à étudier
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -2,3 %, modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 10,96 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +33,6 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Marbache

Note de synthèse : 75 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Rendement exceptionnel : rendement locatif très élevé
  • Services de proximité : bonne accessibilité commerces

Points d'attention

  • Vacance locative élevée : taux de vacance de 8 %, demande locative faible
  • Parc ancien à rénover : 18,2 % de passoires thermiques (DPE F ou G), qualité parc moyenne

Attention à la vacance : vérifier la demande locative locale avant acquisition, taux de vacance élevé

Analyse complète de Marbache

Dernières ventes enregistrées à Marbache

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
01 juin 2026Maison150 m²203 500 €1 357 €
19 mai 2026Maison110 m²230 000 €2 091 €
21 avr. 2026Maison162 m²191 000 €1 179 €
07 avr. 2026Maison99 m²234 400 €2 368 €
07 avr. 2026Maison66 m²198 000 €3 000 €
20 mars 2026Appartement49 m²94 000 €1 918 €
12 mars 2026Maison105 m²175 600 €1 672 €
03 mars 2026Maison90 m²217 500 €2 417 €
24 févr. 2026Maison152 m²88 000 €579 €
22 janv. 2026Appartement76 m²125 150 €1 647 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Marbache

Appartement 3p à Marbache

Appartement · 3p · 64 m²

81/100

85 000 €

10.3% brut7.2% netDPE D
Appartement 4p à Marbache

Appartement · 4p · 66 m²

79/100

85 000 €

10.6% brut6.9% netDPE D
Maison 6p à Marbache

Maison · 6p · 130 m²

79/100

169 600 €

8.6% brut6.2% netDPE D
Maison 6p à Marbache

Maison · 6p · 202 m²

73/100

259 000 €

7.8% brut5.5% netDPE C
Maison 4p à Marbache

Maison · 4p · 115 m²

72/100

205 000 €

6.5% brut5% netDPE D
Maison 6p à Marbache

Maison · 6p · 173 m²

70/100

260 000 €

7% brut4.3% netDPE A
Voir toutes les 17 annonces à Marbache

Questions fréquentes sur l'investissement à Marbache

Quel est le prix moyen au m² à Marbache ?
Le prix au m² à Marbache est d'environ 1 318 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 17 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 1 550 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 1 697 €/m² pour une maison à Marbache (ventes DVF, millésime 2026), contre 1 318 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Marbache ?
Le rendement brut moyen à Marbache est de 10.96 % (estimation sur données marché), contre 7.46 % en moyenne sur la sélection Pillr (17 annonces analysées). Sur les 17 annonces analysées à Marbache, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 4,84 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 7,46 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Marbache ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Marbache. Au prix de 1 318 €/m² pour un loyer estimé à 12,4 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 59 k€ pour 556 € de loyer mensuel. La commune est en zone B2 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Marbache ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Marbache, 15 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 1 318 €/m² contre 1 697 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Marbache est-il assez actif pour investir ?
Marbache a enregistré 28 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +10,3 % sur un an et de +33,6 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Marbache

Est-ce le bon moment pour acheter à Marbache ?

Sur la base des données publiques, Marbache ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -2,3 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 10,96 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +33,6 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Marbache ?

Le rendement locatif brut indicatif à Marbache est d'environ 10,96 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 12,0 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Marbache ?

Notre analyse de zone attribue à Marbache un sous-score de demande locative de 55/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 8,0 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Marbache ?

Vacance locative élevée : taux de vacance de 8 %, demande locative faible. Piste : cibler bailleurs longue durée ou occupation principale. Parc ancien à rénover : 18,2 % de passoires thermiques (DPE F ou G), qualité parc moyenne. Piste : prévoir budget rénovation important pour valorisation. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Marbache ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 2 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Marbache ?

Marbache est classée en zone B2 (marché moyennement tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Marbache ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Marbache 3,0 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Marbache

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Marbache ?

Marbache affiche un prix au m² de 1 318 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 10.96 %. Le marché de Marbache a enregistré 28 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Nancy (place Stanislas, université), Longwy (frontière luxembourgeoise). Demande étudiante et frontalière.

À Marbache, le revenu disponible médian est de 27 010 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Marbache à 0,5 km, aéroport Metz-Nancy-Lorraine à 23,2 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Marbache

Les prix à Marbache ont évolué de +10,3 % sur un an et de +33,6 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Marbache, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Marbache sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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