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Investir dans l'immobilier locatif à Le Donjon

Pour investir à Le Donjon (03130) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 541 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 6.9 €/m²/mois (source DHUP).

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

25 annonces analysées par IA à Le Donjon. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

541 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

n.d.

Rendement non disponible

Prix moyen · sélection Pillr

155 764 €

Médiane : 125 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

167 m²

25 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 25 annonces analysées à Le Donjon les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 078 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (estimation Pillr, modèle sur données DVF), identique à celui de la page prix immobilier Le Donjon.

Recommandation d'achat · Le Donjon

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 26,2 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Marché porteur : prix +4,6 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Le Donjon

Note de synthèse : 58 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Rendement locatif élevé : rendement brut de 9,5 % (appartement) et 8,9 % (maison)
  • Prix attractifs : prix au m² (866 €) bien en dessous du département (-20,6 %)

Points d'attention

  • Liquidité très faible : marché peu liquide (11 ventes par an), tendance départementale retenue
  • Vacance locative élevée : taux de vacance de 20,3 %, demande locative faible

Cible Investisseurs Locaux : convient aux investisseurs cherchant du rendement brut élevé, prêts à gérer la vacance

Analyse complète de Le Donjon

Dernières ventes enregistrées à Le Donjon

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025–2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
19 juin 2026Maison230 m²154 360 €671 €
16 juin 2026Maison63 m²44 000 €698 €
22 mai 2026Maison106 m²125 000 €1 179 €
13 janv. 2026Maison86 m²121 730 €1 415 €
06 janv. 2026Maison56 m²25 000 €446 €
15 oct. 2025Maison54 m²75 000 €1 389 €
25 juil. 2025Maison94 m²130 000 €1 383 €
22 juil. 2025Maison311 m²161 050 €518 €
18 juil. 2025Maison128 m²100 000 €781 €
03 juil. 2025Maison86 m²120 000 €1 395 €
06 juin 2025Appartement90 m²63 000 €700 €
23 mai 2025Maison82 m²32 000 €390 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Le Donjon

Maison 12p à Le Donjon

Maison · 12p · 224 m²

75/100

78 900 €

DPE E
Immeuble 0p à Le Donjon

Immeuble · 0p · 500 m²

64/100

299 000 €

8.7% brut5.1% netDPE D
Maison 5p à Le Donjon

Maison · 5p · 123 m²

59/100

169 000 €

4.8% brut3.6% netDPE C
Maison 6p à Le Donjon

Maison · 6p · 290 m²

58/100

132 500 €

11.5% brut4.6% netDPE E
Maison 7p à Le Donjon

Maison · 7p · 110 m²

57/100

59 000 €

12.4% brut3.2% netDPE G
Maison 4p à Le Donjon

Maison · 4p · 65 m²

55/100

70 000 €

6.7% brut3.4% netDPE C
Voir toutes les 25 annonces à Le Donjon

Questions fréquentes sur l'investissement à Le Donjon

Quel est le prix moyen au m² à Le Donjon ?
Le prix au m² à Le Donjon est d'environ 541 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). La sélection Pillr (les 25 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 1 078 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 909 €/m² pour une maison à Le Donjon (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 541 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Le Donjon ?
Nous n'avons pas encore de rendement de marché pour Le Donjon. Sur les 25 annonces analysées par Pillr, le rendement brut moyen ressort à 6.53 %, moyenne d'une sélection triée par score d'investissement, pas du marché local. Le rendement dépend d'abord du prix d'achat et du loyer du bien visé : analysez une annonce pour obtenir un brut et un net précis. Sur les 25 annonces analysées à Le Donjon, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 2,98 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 6,53 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Le Donjon ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Le Donjon. Au prix de 541 €/m² pour un loyer estimé à 8,9 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 24 k€ pour 399 € de loyer mensuel. La commune est en zone C du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Le Donjon ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Le Donjon, 30 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 541 €/m² contre 909 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Le Donjon est-il assez actif pour investir ?
Le Donjon a enregistré 9 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +3,7 % sur un an et de +4,6 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Le Donjon

Est-ce le bon moment pour acheter à Le Donjon ?

Sur la base des données publiques, Le Donjon ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 26,2 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Marché porteur : prix +4,6 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

La demande locative est-elle forte à Le Donjon ?

Notre analyse de zone attribue à Le Donjon un sous-score de demande locative de 32/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 20,3 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Le Donjon ?

Liquidité très faible : marché peu liquide (11 ventes par an), tendance départementale retenue. Piste : prévoir délai de vente long, cibler acheteurs locaux. Vacance locative élevée : taux de vacance de 20,3 %, demande locative faible. Piste : vérifier l'ancrage des locataires, éviter investissement pur locatif. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Le Donjon ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 3 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Le Donjon ?

Le Donjon est classée en zone C (marché détendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Pose ta question sur Le Donjon

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Le Donjon ?

Le Donjon affiche un prix au m² de 541 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). Le marché de Le Donjon a enregistré 9 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Montluçon, Vichy, Moulins. Prix parmi les plus bas de la région.

À Le Donjon, le revenu disponible médian est de 22 390 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Saint-Agnan à 18 km, aéroport Clermont-Ferrand Auvergne à 79,2 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Le Donjon

Les prix à Le Donjon ont évolué de +3,7 % sur un an et de +4,6 % sur trois ans (tendance du département, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Le Donjon, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Le Donjon sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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