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Investir dans l'immobilier locatif à Gouvernes

Pour investir à Gouvernes (77400) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 661 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 18.1 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.93 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

9 annonces analysées par IA à Gouvernes. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 661 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

5.93%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

613 878 €

Médiane : 578 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

181 m²

9 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 9 annonces analysées à Gouvernes les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 545 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (estimation Pillr, modèle sur données DVF), identique à celui de la page prix immobilier Gouvernes.

Recommandation d'achat · Gouvernes

À surveiller
  • Prix au m² 19,7 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,93 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -4,8 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Gouvernes

Note de synthèse : 62 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Forte demande locative : vacance faible (3,8 %)
  • Profil socio-économique aisé : revenu médian 38 090 €, classe aisée pavillonnaire

Points d'attention

  • Marché peu liquide : 15 transactions par an, signal de tendance 'faible'
  • Tendance prix baissière : commune à faible volume, tendance départementale -11,8 % retenue comme référence
Analyse complète de Gouvernes

Dernières ventes enregistrées à Gouvernes

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
29 juin 2026Maison390 m²785 000 €2 013 €
25 juin 2026Maison162 m²551 500 €3 404 €
20 avr. 2026Appartement56 m²211 500 €3 777 €
31 mars 2026Maison102 m²401 000 €3 931 €
27 mars 2026Maison92 m²330 000 €3 587 €
12 mars 2026Appartement74 m²235 000 €3 176 €
29 janv. 2026Maison382 m²670 000 €1 754 €
19 janv. 2026Appartement45 m²145 000 €3 222 €
13 janv. 2026Maison386 m²1 060 000 €2 746 €
12 janv. 2026Maison300 m²450 000 €1 500 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Gouvernes

Maison 7p à Gouvernes

Maison · 7p · 200 m²

72/100

549 900 €

5.5% brut4.3% netDPE C
Maison 7p à Gouvernes

Maison · 7p · 280 m²

67/100

882 000 €

4.4% brut3.5% netDPE D
Maison 6p à Gouvernes

Maison · 6p · 246 m²

65/100

635 000 €

5.6% brut4% netDPE D
Maison 4p à Gouvernes

Maison · 4p · 129 m²

62/100

365 000 €

5% brut3.6% netDPE E
Maison 3p à Gouvernes

Maison · 3p · 76 m²

59/100

300 000 €

4.8% brut3.4% netDPE C
Maison 12p à Gouvernes

Maison · 12p · 329 m²

57/100

1 195 000 €

3.7% brut2.8% netDPE D
Voir toutes les 9 annonces à Gouvernes

Questions fréquentes sur l'investissement à Gouvernes

Quel est le prix moyen au m² à Gouvernes ?
Le prix au m² à Gouvernes est d'environ 3 661 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). La sélection Pillr (les 9 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 3 545 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 3 783 €/m² pour une maison à Gouvernes (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 3 661 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Gouvernes ?
Le rendement brut moyen à Gouvernes est de 5.93 % (estimation sur données marché), contre 4.56 % en moyenne sur la sélection Pillr (9 annonces analysées). Sur les 9 annonces analysées à Gouvernes, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,3 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 4,56 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Gouvernes ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Gouvernes. Au prix de 3 661 €/m² pour un loyer estimé à 19,8 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 165 k€ pour 891 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Gouvernes ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Gouvernes, 11 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 661 €/m² contre 3 783 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Gouvernes est-il assez actif pour investir ?
Gouvernes a enregistré 14 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -1,0 % sur un an et de -4,8 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Gouvernes

Est-ce le bon moment pour acheter à Gouvernes ?

Le marché de Gouvernes est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 19,7 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,93 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -4,8 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Gouvernes ?

Le rendement locatif brut indicatif à Gouvernes est d'environ 5,93 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 18,1 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Gouvernes ?

Notre analyse de zone attribue à Gouvernes un sous-score de demande locative de 72/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 3,8 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Gouvernes ?

Marché peu liquide : 15 transactions par an, signal de tendance 'faible'. Tendance prix baissière : commune à faible volume, tendance départementale -11,8 % retenue comme référence. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Gouvernes ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Gouvernes ?

Gouvernes est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Pose ta question sur Gouvernes

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Gouvernes ?

Gouvernes affiche un prix au m² de 3 661 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.93 %. Le marché de Gouvernes a enregistré 14 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Plus grand département francilien. Meaux, Chelles, Fontainebleau. Marché familial.

À Gouvernes, le revenu disponible médian est de 38 090 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Lagny - Thorigny à 2,6 km, aéroport Charles de Gaulle à 19,5 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Gouvernes

Les prix à Gouvernes ont évolué de -1 % sur un an et de -4,8 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, lissée sur trois ans, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Gouvernes, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Gouvernes sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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