Investir dans l'immobilier locatif à Fontainebleau
Pour investir à Fontainebleau (77300) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 4 515 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 17.8 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 4.72 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
50 annonces analysées par IA à Fontainebleau. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
4 515 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
4.72%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
412 982 €
Médiane : 345 000 €
Surface moyenne · sélection Pillr
139 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Fontainebleau les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 249 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Fontainebleau.
Prix au m² par quartier à Fontainebleau
À Fontainebleau, le prix au m² des appartements va de 3 749 €/m² dans le quartier Ville Nord à 4 961 €/m² dans le quartier Ville Sud-Ouest, soit un écart de 32 % (1 212 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
7 des 8 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 988 ventes d'appartements enregistrées dans DVF.
Côté maisons, la fourchette s'étend de 5 114 €/m² (Centre Ville Nord-Est) à 5 752 €/m² (Centre Ville Ouest) sur 7 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Ville Sud-Ouest
4 961 €/m²
appartement · 105 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Ville Nord
3 749 €/m²
appartement · 150 ventes DVF
Classement des quartiers de Fontainebleau au prix au m² (appartement)
7 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Ville Sud-Ouest | 4 961 €/m² | 105 |
| 2 | Centre Ville Centre | 4 734 €/m² | 223 |
| 3 | Centre Ville Ouest | 4 668 €/m² | 101 |
| 4 | Ville Sud | 4 626 €/m² | 120 |
| 5 | Centre Ville Nord-Ouest | 4 491 €/m² | 148 |
| 6 | Centre Ville Nord-Est | 4 469 €/m² | 141 |
| 7 | Ville Nord | 3 749 €/m² | 150 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Fontainebleau
- Prix au m² 55,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut correct : 4,72 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix stables sur 3 ans (-0,2 %, DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 255 transactions/an, marché très fluide
- Services de proximité : Score 100/100, densité POI excellente
Points d'attention
- Croissance prix faible : Tendance -2.7% sur 3 ans (DVF fiable)
- Rendement locatif moyen : Yield brut 4.7% (apt), 3.85% (maison)
Dernières ventes enregistrées à Fontainebleau
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 201 m² | 965 000 € | 4 801 € |
| 30 déc. 2025 | Appartement | 19 m² | 104 270 € | 5 488 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 104 m² | 483 750 € | 4 651 € |
| 29 déc. 2025 | Appartement | 42 m² | 177 000 € | 4 214 € |
| 26 déc. 2025 | Appartement | 73 m² | 280 000 € | 3 836 € |
| 24 déc. 2025 | Appartement | 65 m² | 376 970 € | 5 800 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 42 m² | 150 000 € | 3 571 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 71 m² | 322 000 € | 4 535 € |
| 23 déc. 2025 | Appartement | 64 m² | 301 471 € | 4 710 € |
| 22 déc. 2025 | Appartement | 734 m² | 1 500 000 € | 2 044 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Questions fréquentes sur l'investissement à Fontainebleau
Quel est le prix moyen au m² à Fontainebleau ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Fontainebleau ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Fontainebleau ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Fontainebleau ?
Le marché de Fontainebleau est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Fontainebleau
Est-ce le bon moment pour acheter à Fontainebleau ?
Les données invitent à la prudence sur Fontainebleau à ce stade. Prix au m² 55,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 4,72 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (-0,2 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Fontainebleau ?
Le rendement locatif brut indicatif à Fontainebleau est d'environ 4,72 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 17,8 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Fontainebleau ?
Notre analyse de zone attribue à Fontainebleau un sous-score de demande locative de 73/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 10,3 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Fontainebleau ?
Croissance prix faible : Tendance -2.7% sur 3 ans (DVF fiable). Piste : Cible rentabilité locative plutôt que plus-value Rendement locatif moyen : Yield brut 4.7% (apt), 3.85% (maison). Piste : Compensé par sécurité du capital et liquidité Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Fontainebleau ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Fontainebleau ?
Fontainebleau est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Fontainebleau ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Fontainebleau 3,8 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 3,3 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Fontainebleau
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Fontainebleau ?
Fontainebleau affiche un prix au m² de 4 515 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 4.72 %. Le marché de Fontainebleau a enregistré 239 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Plus grand département francilien. Meaux, Chelles, Fontainebleau. Rendements solides, marché familial.
À Fontainebleau, le revenu disponible médian est de 31 480 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Fontainebleau - Avon à 2,1 km, aéroport Paris-Orly à 43,8 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Évolution des prix à Fontainebleau
Les prix à Fontainebleau ont évolué de +2,5 % sur un an et de -0,2 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Fontainebleau, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Fontainebleau sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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