Investir dans l'immobilier locatif à Douai
Pour investir à Douai (59500) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 583 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 11.5 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 8.74 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026
50 annonces analysées par IA à Douai. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
1 583 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
8.74%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
167 809 €
Médiane : 133 750 €
Surface moyenne · sélection Pillr
156 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Douai les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 187 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Douai.
Négociation, travaux et rendement à Douai
Négociation
- Annonce
10,9 %
des annonces ont baissé leur prix en 30 jours
Intervalle de confiance à 95 % : 8,2 à 14,4 %
du 30/08/2026 au 28/09/2026
- Annonce
+9,5 %
d'écart entre prix affiché et prix de référence, appartements
au 28/09/2026
- Annonce
−5,1 %
d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons
au 28/09/2026
Prix demandés, pas prix de vente.
Travaux et énergie
- Annonce
28,3 %
des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos
analyses jusqu'au 28/09/2026
- Annonce
52 900 €
de travaux habituels pour ces biens à rénover
analyses jusqu'au 28/09/2026
- Annonce
10,6 %
des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G
au 28/09/2026
Avant aides, hors copropriété.
Rendement
- Loyer estimé
8,9 %
de rendement brut théorique, appartements
2025
Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.
Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.
Prix au m² par quartier à Douai
À Douai, le prix au m² des maisons va de 1 258 €/m² dans le quartier Hameau de Dorignies à 1 677 €/m² dans le quartier Faubourg de Cambrai et de Paris, soit un écart de 33 % (419 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
14 des 14 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 1 056 ventes de maisons enregistrées dans DVF.
Côté appartements, la fourchette s'étend de 1 403 €/m² (Quartier Casernes Caux Corbineau) à 2 105 €/m² (Hameau de Frais Marais) sur 12 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Faubourg de Cambrai et de Paris
1 677 €/m²
maison · 139 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Hameau de Dorignies
1 258 €/m²
maison · 99 ventes DVF
Classement des quartiers de Douai au prix au m² (maison)
Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 14 ; les 2 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Faubourg de Cambrai et de Paris | 1 677 €/m² | 139 |
| 2 | Polygone Hameau de Wagnonville | 1 606 €/m² | 107 |
| 3 | Quartier Faubourg de Béthune | 1 597 €/m² | 61 |
| 4 | Quartier Résidence Gayant | 1 579 €/m² | 76 |
| 5 | Hameau de Frais Marais | 1 563 €/m² | 75 |
| 6 | Quartier Casernes Caux Corbineau | 1 527 €/m² | 76 |
| 9 | Quartier Place d'Armes et du Barlet | 1 493 €/m² | 63 |
| 10 | Quartier Nord-Est Scarpe et Dérivation | 1 460 €/m² | 68 |
| 11 | Quartier Place Carnot | 1 456 €/m² | 51 |
| 12 | Quartier Sous-Préfecture | 1 451 €/m² | 64 |
| 13 | Quartier de la Gare | 1 444 €/m² | 15 |
| 14 | Hameau de Dorignies | 1 258 €/m² | 99 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Douai
- Prix au m² 17,3 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 8,74 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix stables sur 3 ans (-1,5 %, DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Ce qui compte à Douai
Note de synthèse : 68 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 481 transactions par an, marché très fluide
- Rendement locatif élevé : 8,3 % net estimé, bien au-dessus moyenne
Points d'attention
- Parc immobilier ancien : 13,4 % passoires thermiques (DPE F ou G), DPE dégradé
- Tendance prix départementale : tendance département -3,5 % sur 3 ans
Dernières ventes enregistrées à Douai
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 juin 2026 | Appartement | 66 m² | 86 000 € | 1 303 € |
| 30 juin 2026 | Appartement | 65 m² | 112 828 € | 1 736 € |
| 30 juin 2026 | Appartement | 121 m² | 175 000 € | 1 446 € |
| 29 juin 2026 | Maison | 94 m² | 174 500 € | 1 856 € |
| 29 juin 2026 | Maison | 99 m² | 226 500 € | 2 288 € |
| 29 juin 2026 | Appartement | 46 m² | 63 800 € | 1 387 € |
| 29 juin 2026 | Maison | 78 m² | 250 000 € | 3 205 € |
| 29 juin 2026 | Maison | 65 m² | 55 000 € | 846 € |
| 29 juin 2026 | Appartement | 18 m² | 43 000 € | 2 389 € |
| 29 juin 2026 | Maison | 79 m² | 79 900 € | 1 011 € |
| 26 juin 2026 | Maison | 53 m² | 116 740 € | 2 203 € |
| 26 juin 2026 | Maison | 40 m² | 15 000 € | 375 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Questions fréquentes sur l'investissement à Douai
Quel est le prix moyen au m² à Douai ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Douai ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Douai ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Douai ?
Le marché de Douai est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Douai
Est-ce le bon moment pour acheter à Douai ?
Sur la base des données publiques, Douai ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 17,3 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 8,74 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (-1,5 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Douai ?
Le rendement locatif brut indicatif à Douai est d'environ 8,74 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 11,5 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Douai ?
Notre analyse de zone attribue à Douai un sous-score de demande locative de 70/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 14,6 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Douai ?
Parc immobilier ancien : 13,4 % passoires thermiques (DPE F ou G), DPE dégradé. Piste : exclure passoires, viser rénové DPE C/D. Tendance prix départementale : tendance département -3,5 % sur 3 ans. Piste : surveiller volumes ventes, marché local résilient. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Douai ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 2 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Douai ?
Douai est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Douai ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Douai 4,8 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 7,2 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Douai
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Douai ?
Douai affiche un prix au m² de 1 583 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 8.74 %. Le marché de Douai a enregistré 447 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Lille et sa métropole, en pleine restructuration urbaine.
À Douai, le revenu disponible médian est de 20 230 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Douai à 0,7 km, aéroport Lille à 21,7 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.
Évolution des prix à Douai
Les prix à Douai ont évolué de +3,9 % sur un an et de -1,5 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Douai, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Douai sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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