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Investir dans l'immobilier locatif à Couilly-Pont-aux-Dames

Pour investir à Couilly-Pont-aux-Dames (77860) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 141 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 16.3 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.22 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

28 annonces analysées par IA à Couilly-Pont-aux-Dames. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 141 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

6.22%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

422 661 €

Médiane : 393 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

141 m²

28 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 28 annonces analysées à Couilly-Pont-aux-Dames les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 040 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (estimation Pillr, modèle sur données DVF), identique à celui de la page prix immobilier Couilly-Pont-aux-Dames.

Recommandation d'achat · Couilly-Pont-aux-Dames

À surveiller
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +7,5 %, modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,22 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -13,9 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Couilly-Pont-aux-Dames

Note de synthèse : 60 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Rendement locatif élevé : rendement brut de 5,6 % (appartement) et 6,6 % (maison), bien au-dessus moyenne IDF
  • Profil socio-économique aisé : revenu médian 32 440 € (Filosofi), 90,6 % classe aisée, faible vacance

Points d'attention

  • Chute des prix sur 3 ans : tendance -20,8 % sur 3 ans (DVF, fiabilité moyenne), correction forte
  • Prix très élevés : 95e percentile national, prix au m² 3 505 € très au-dessus du département

Négociation agressive : profiter de la baisse des prix (-20,8 % sur 3 ans) pour négocier fortement à l'achat

Analyse complète de Couilly-Pont-aux-Dames

Dernières ventes enregistrées à Couilly-Pont-aux-Dames

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
25 juin 2026Appartement93 m²310 000 €3 333 €
09 juin 2026Maison166 m²322 000 €1 940 €
08 juin 2026Maison89 m²60 000 €674 €
07 mai 2026Maison236 m²420 000 €1 780 €
21 avr. 2026Appartement120 m²304 900 €2 541 €
07 avr. 2026Maison240 m²300 000 €1 250 €
27 mars 2026Maison70 m²186 000 €2 657 €
12 mars 2026Maison400 m²392 500 €981 €
27 févr. 2026Maison198 m²385 000 €1 944 €
25 févr. 2026Maison218 m²220 000 €1 009 €
03 févr. 2026Appartement55 m²185 000 €3 364 €
26 janv. 2026Maison60 m²164 000 €2 733 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Couilly-Pont-aux-Dames

Maison 5p à Couilly-Pont-aux-Dames

Maison · 5p · 130 m²

71/100

329 000 €

6.4% brut4.9% netDPE C
Maison 6p à Couilly-Pont-aux-Dames

Maison · 6p · 121 m²

67/100

375 000 €

5% brut3.8% netDPE A
Maison 6p à Couilly-Pont-aux-Dames

Maison · 6p · 160 m²

65/100

380 000 €

6.1% brut4.3% netDPE C
Maison 8p à Couilly-Pont-aux-Dames

Maison · 8p · 200 m²

65/100

582 500 €

4.7% brut3.6% netDPE D
Maison 8p à Couilly-Pont-aux-Dames

Maison · 8p · 197 m²

65/100

582 500 €

4.6% brut3.6% netDPE D
Maison 7p à Couilly-Pont-aux-Dames

Maison · 7p · 160 m²

65/100

395 000 €

5.9% brut4.2% netDPE D
Voir toutes les 28 annonces à Couilly-Pont-aux-Dames

Questions fréquentes sur l'investissement à Couilly-Pont-aux-Dames

Quel est le prix moyen au m² à Couilly-Pont-aux-Dames ?
Le prix au m² à Couilly-Pont-aux-Dames est d'environ 3 141 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). La sélection Pillr (les 28 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 3 040 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 3 035 €/m² pour une maison à Couilly-Pont-aux-Dames (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 3 141 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Couilly-Pont-aux-Dames ?
Le rendement brut moyen à Couilly-Pont-aux-Dames est de 6.22 % (estimation sur données marché), contre 4.96 % en moyenne sur la sélection Pillr (28 annonces analysées). Sur les 28 annonces analysées à Couilly-Pont-aux-Dames, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,53 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 4,96 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Couilly-Pont-aux-Dames ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Couilly-Pont-aux-Dames. Au prix de 3 141 €/m² pour un loyer estimé à 18,7 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 141 k€ pour 840 € de loyer mensuel. La commune est en zone A du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Couilly-Pont-aux-Dames ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Couilly-Pont-aux-Dames, 16 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 141 €/m² contre 3 035 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Couilly-Pont-aux-Dames est-il assez actif pour investir ?
Couilly-Pont-aux-Dames a enregistré 29 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -1,4 % sur un an et de -13,9 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Couilly-Pont-aux-Dames

Est-ce le bon moment pour acheter à Couilly-Pont-aux-Dames ?

Le marché de Couilly-Pont-aux-Dames est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +7,5 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,22 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -13,9 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Couilly-Pont-aux-Dames ?

Le rendement locatif brut indicatif à Couilly-Pont-aux-Dames est d'environ 6,22 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 16,3 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Couilly-Pont-aux-Dames ?

Notre analyse de zone attribue à Couilly-Pont-aux-Dames un sous-score de demande locative de 69/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 6,8 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Couilly-Pont-aux-Dames ?

Chute des prix sur 3 ans : tendance -20,8 % sur 3 ans (DVF, fiabilité moyenne), correction forte. Piste : acheter en dessous du prix de marché actuel pour sécuriser la marge. Prix très élevés : 95e percentile national, prix au m² 3 505 € très au-dessus du département. Piste : cibler les biens nécessitant travaux pour réduire le prix d'achat. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Couilly-Pont-aux-Dames ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Couilly-Pont-aux-Dames ?

Couilly-Pont-aux-Dames est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Pose ta question sur Couilly-Pont-aux-Dames

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Couilly-Pont-aux-Dames ?

Couilly-Pont-aux-Dames affiche un prix au m² de 3 141 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.22 %. Le marché de Couilly-Pont-aux-Dames a enregistré 29 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Plus grand département francilien. Meaux, Chelles, Fontainebleau. Marché familial.

À Couilly-Pont-aux-Dames, le revenu disponible médian est de 32 440 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Couilly - Saint-Germain - Quincy à 0,3 km, aéroport Charles de Gaulle à 26,2 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Couilly-Pont-aux-Dames

Les prix à Couilly-Pont-aux-Dames ont évolué de -1,4 % sur un an et de -13,9 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, lissée sur trois ans, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Couilly-Pont-aux-Dames, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Couilly-Pont-aux-Dames sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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