Investir dans l'immobilier locatif à Combs-la-Ville
Pour investir à Combs-la-Ville (77380) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 040 € (médiane DVF), pour un loyer médian de 17.1 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.73 %.
Données & analyse : Pillr — Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 4 juillet 2026
38 annonces analysées par IA à Combs-la-Ville. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
3 040 €
Appartement · médiane DVF
Rendement brut · commune
6.73%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
264 486 €
Médiane : 230 995 €
Surface moyenne · sélection Pillr
93 m²
38 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 38 annonces analysées à Combs-la-Ville les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 040 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Combs-la-Ville.
Prix au m² par quartier à Combs-la-Ville
À Combs-la-Ville, le prix médian au m² des maisons va de 2 583 €/m² dans le quartier La Grande Ferme-La Coupole à 4 097 €/m² dans le quartier Beausoleil, soit un écart de 59 % (1 514 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
11 des 11 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 774 ventes de maisons enregistrées dans DVF.
Côté appartements, la fourchette s'étend de 2 267 €/m² (La Grande Ferme-La Coupole) à 3 484 €/m² (Beausoleil) sur 9 quartiers valorisés.
Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Beausoleil
4 097 €/m²
maison · 106 ventes DVF
Quartier le plus abordable
La Grande Ferme-La Coupole
2 583 €/m²
maison · 24 ventes DVF
Classement des quartiers de Combs-la-Ville au prix médian (maison)
11 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix médian | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Beausoleil | 4 097 €/m² | 106 |
| 2 | Mairie | 3 365 €/m² | 111 |
| 3 | Bois l'Évêque | 3 355 €/m² | 104 |
| 4 | Soleil | 3 350 €/m² | 60 |
| 5 | La Closerie-Les Aulnes | 3 313 €/m² | 69 |
| 6 | République | 3 304 €/m² | 30 |
| 7 | La Source-Cimetière | 3 280 €/m² | 80 |
| 8 | La Tour d'Aleron | 3 150 €/m² | 64 |
| 9 | Quincarnelles | 3 042 €/m² | 71 |
| 10 | Galilée-A.P.F. | 2 972 €/m² | 55 |
| 11 | La Grande Ferme-La Coupole | 2 583 €/m² | 24 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat — Combs-la-Ville
- Prix au m² 23,9 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut élevé : 6,73 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Marché porteur : prix +3,8 % sur 3 ans (DVF).
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.
Dernières ventes enregistrées à Combs-la-Ville
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Appartement | 30 m² | 109 000 € | 3 633 € |
| 29 déc. 2025 | Maison | 80 m² | 279 900 € | 3 499 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 80 m² | 249 000 € | 3 113 € |
| 22 déc. 2025 | Appartement | 59 m² | 191 000 € | 3 237 € |
| 22 déc. 2025 | Maison | 99 m² | 320 000 € | 3 232 € |
| 19 déc. 2025 | Appartement | 66 m² | 218 010 € | 3 303 € |
| 19 déc. 2025 | Maison | 99 m² | 275 000 € | 2 778 € |
| 19 déc. 2025 | Maison | 94 m² | 300 000 € | 3 191 € |
| 17 déc. 2025 | Appartement | 88 m² | 235 000 € | 2 670 € |
| 12 déc. 2025 | Maison | 142 m² | 374 000 € | 2 634 € |
| 11 déc. 2025 | Maison | 44 m² | 249 900 € | 5 680 € |
| 11 déc. 2025 | Maison | 182 m² | 466 600 € | 2 564 € |
Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Quelle stratégie d'investissement à Combs-la-Ville ?
LMNP
Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Voir le guide LMNP à Combs-la-VilleColocation
Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.
Voir le guide Colocation à Combs-la-VilleLocation courte durée
Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.
Voir le guide Location courte durée à Combs-la-VilleLoi Pinel
Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.
Voir le guide Loi Pinel à Combs-la-VilleDéficit foncier
Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.
Voir le guide Déficit foncier à Combs-la-VilleQuestions fréquentes sur l'investissement à Combs-la-Ville
Quel est le prix moyen au m² à Combs-la-Ville ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Combs-la-Ville ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Combs-la-Ville ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Combs-la-Ville ?
Combien de temps pour analyser une annonce à Combs-la-Ville avec Pillr ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Combs-la-Ville
Est-ce le bon moment pour acheter à Combs-la-Ville ?
Le marché de Combs-la-Ville est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 23,9 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,73 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +3,8 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Combs-la-Ville ?
Le rendement locatif brut indicatif à Combs-la-Ville est d'environ 6,73 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 17,1 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Combs-la-Ville ?
À Combs-la-Ville, 7,4 % du parc est classé DPE F ou G (passoires thermiques), avec un risque locatif lié à l'interdiction progressive de mise en location. Ces indicateurs sont issus des données publiques (DPE ADEME, INSEE) et restent à vérifier au cas par cas.
En quelle zone locative se situe Combs-la-Ville ?
Combs-la-Ville est classée en zone A (grandes agglomérations, marché tendu) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.
Pose ta question sur Combs-la-Ville
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Combs-la-Ville ?
Combs-la-Ville affiche un prix au m² de 3 040 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.73 %. Plus grand département francilien. Meaux, Chelles, Fontainebleau. Rendements solides, marché familial.
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Combs-la-Ville, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
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