Aller au contenu

Investir dans l'immobilier locatif à Cépet

Pour investir à Cépet (31620) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 407 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 11.7 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.81 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

15 annonces analysées par IA à Cépet. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 407 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

5.81%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

327 880 €

Médiane : 305 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

122 m²

15 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 15 annonces analysées à Cépet les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 881 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Cépet.

Recommandation d'achat · Cépet

À surveiller
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +2,7 %, modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,81 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +4,2 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Cépet

Note de synthèse : 70 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Qualité du parc immobilier : 100 % des biens diagnostics DPE validés, parc moderne
  • Services de proximité : accès aisé aux commerces et transports

Points d'attention

  • Croissance prix faible : tendance départementale en baisse
  • Liquidité marché limitée : 33 transactions par an, marché peu liquide pour Cépet

Cible d'achat : cibler les biens récents pour bénéficier de la qualité du parc et réduire les risques DPE

Analyse complète de Cépet

Dernières ventes enregistrées à Cépet

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
25 juin 2026Maison310 m²266 769 €861 €
03 juin 2026Maison74 m²190 800 €2 578 €
18 mai 2026Appartement83 m²163 930 €1 975 €
13 mai 2026Maison84 m²253 000 €3 012 €
10 avr. 2026Maison96 m²237 540 €2 474 €
25 mars 2026Maison67 m²192 000 €2 866 €
19 mars 2026Maison148 m²197 000 €1 331 €
13 mars 2026Maison81 m²221 000 €2 728 €
13 mars 2026Maison130 m²141 041 €1 085 €
13 mars 2026Maison85 m²109 199 €1 285 €
20 févr. 2026Maison94 m²261 000 €2 777 €
09 févr. 2026Appartement68 m²139 400 €2 050 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Cépet

Maison 7p à Cépet

Maison · 7p · 206 m²

69/100

499 000 €

4.3% brut3.3% netDPE C
Maison 5p à Cépet

Maison · 5p · 120 m²

69/100

290 000 €

4.6% brut3.6% netDPE A
Maison 4p à Cépet

Maison · 4p · 78.06 m²

68/100

217 000 €

4.3% brut3.2% netDPE B
Maison 5p à Cépet

Maison · 5p · 191 m²

65/100

485 000 €

3.9% brut3% netDPE C
Maison 4p à Cépet

Maison · 4p · 82 m²

63/100

252 000 €

3.9% brut2.8% netDPE B
Maison 4p à Cépet

Maison · 4p · 108 m²

63/100

280 000 €

4.4% brut3.3% netDPE C
Voir toutes les 15 annonces à Cépet

Questions fréquentes sur l'investissement à Cépet

Quel est le prix moyen au m² à Cépet ?
Le prix au m² à Cépet est d'environ 2 407 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 15 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 2 881 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 2 724 €/m² pour une maison à Cépet (ventes DVF, millésime 2026), contre 2 407 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Cépet ?
Le rendement brut moyen à Cépet est de 5.81 % (estimation sur données marché), contre 4.05 % en moyenne sur la sélection Pillr (15 annonces analysées). Sur les 15 annonces analysées à Cépet, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 2,92 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 4,05 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Cépet ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Cépet. Au prix de 2 407 €/m² pour un loyer estimé à 14,3 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 108 k€ pour 642 € de loyer mensuel. La commune est en zone B1 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Cépet ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Cépet, 5 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 2 407 €/m² contre 2 724 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Cépet est-il assez actif pour investir ?
Cépet a enregistré 31 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +3,6 % sur un an et de +4,2 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Cépet

Est-ce le bon moment pour acheter à Cépet ?

Le marché de Cépet est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +2,7 %, modèle DVF). Rendement brut correct : 5,81 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +4,2 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Cépet ?

Le rendement locatif brut indicatif à Cépet est d'environ 5,81 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 11,7 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Cépet ?

Notre analyse de zone attribue à Cépet un sous-score de demande locative de 72/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 5,8 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Cépet ?

Croissance prix faible : tendance départementale en baisse. Piste : cibler l'investissement locatif plutôt que la plus-value. Liquidité marché limitée : 33 transactions par an, marché peu liquide pour Cépet. Piste : privilégier les biens standards pour faciliter la revente. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Cépet ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Cépet ?

Cépet est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Pose ta question sur Cépet

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Chargement…

Pourquoi investir à Cépet ?

Cépet affiche un prix au m² de 2 407 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.81 %. Le marché de Cépet a enregistré 31 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Toulouse, quatrième ville de France. Aéronautique et grande ville étudiante : demande locative très forte.

À Cépet, le revenu disponible médian est de 28 060 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Saint-Jory à 4,7 km, aéroport Toulouse-Blagnac à 13,9 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Cépet

Les prix à Cépet ont évolué de +3,6 % sur un an et de +4,2 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Cépet, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Cépet sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

Scores, données et carte interactive

Consulter

Prix immobilier

Prix au m² et ventes DVF

Consulter

Loyer moyen

Loyer au m² observé (DHUP)

Consulter

Investir

Rendement et stratégies locatives

Page actuelle

Investir dans les villes proches (Haute-Garonne)

ToulouseDpt 31

Pour aller plus loin

Guide · 8 min

ChatGPT peut-il analyser un investissement locatif ? Le test honnête

Rendement, loyer, prix du secteur, fiscalité : ce qu'un assistant généraliste fait bien sur un projet locatif, où il invente, et le protocole pour le vérifier toi-même avant de lui confier une décision.

Guide · 8 min

Quel outil pour estimer les travaux d'un bien avant d'acheter ?

Simulateur au m², devis d'artisan, diagnostics, lecture des photos par l'IA : ce que chaque outil sait chiffrer avant une offre, ce qu'il ne voit pas, et l'ordre dans lequel les utiliser.

Guide · 8 min

Estimer un bien avec l'IA : ce qui marche, ce qui est du marketing

« Estimation par IA », « précision garantie », « algorithme propriétaire » : ce que ces formules recouvrent vraiment, ce que l'IA apporte à une estimation, et un test simple pour juger n'importe quel outil toi-même.

Prêt à analyser vos opportunités à Cépet ?

20 € par mois pour économiser des dizaines d'heures et éviter les erreurs à 20 000 €. Annulable à tout moment.

Voir les annoncesVoir les tarifs