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Investir dans l'immobilier locatif à Beffes

Pour investir à Beffes (18320) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 115 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 8.6 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 4.87 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

14 annonces analysées par IA à Beffes. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 115 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

4.87%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

110 932 €

Médiane : 93 250 €

Surface moyenne · sélection Pillr

126 m²

14 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 14 annonces analysées à Beffes les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (888 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (estimation Pillr, modèle sur données DVF), identique à celui de la page prix immobilier Beffes.

Recommandation d'achat · Beffes

À surveiller
  • Rendement brut correct : 4,87 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Marché porteur : prix +3,9 % sur 3 ans (DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Beffes

Note de synthèse : 59 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Rendement exceptionnel : rendement brut de 10 à 11 %, opportunité rare
  • Prix attractifs : 12e percentile prix national, sous-évalué contre département

Points d'attention

  • Liquidité très faible : 11 ventes par an, marché peu liquide, sortie difficile
  • Vacance locative élevée : 17,3 % de vacance, demande locative faible

Investissement locatif long terme : cibler pour le rendement pur (cash-flow), accepter faible liquidité et vacance

Analyse complète de Beffes

Dernières ventes enregistrées à Beffes

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025–2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
11 juin 2026Appartement52 m²110 000 €2 115 €
09 avr. 2026Maison160 m²75 000 €469 €
27 mars 2026Maison153 m²150 000 €980 €
26 févr. 2026Maison64 m²55 000 €859 €
11 févr. 2026Maison144 m²169 000 €1 174 €
19 déc. 2025Maison143 m²130 000 €909 €
17 déc. 2025Maison182 m²58 000 €319 €
11 déc. 2025Maison83 m²84 000 €1 012 €
03 déc. 2025Maison41 m²73 150 €1 784 €
17 nov. 2025Maison164 m²110 000 €671 €
20 juin 2025Maison121 m²80 000 €661 €
03 févr. 2025Maison160 m²102 000 €638 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Beffes

Maison 3p à Beffes

Maison · 3p · 58 m²

61/100

50 000 €

10.6% brut5.2% net
Maison 5p à Beffes

Maison · 5p · 100 m²

59/100

107 000 €

8% brut4.4% netDPE D
Maison 7p à Beffes

Maison · 7p · 202 m²

59/100

206 700 €

7% brut4.4% netDPE D
Maison 6p à Beffes

Maison · 6p · 203.82 m²

58/100

319 000 €

4.6% brut3.6% netDPE C
Maison 5p à Beffes

Maison · 5p · 103 m²

58/100

119 900 €

7.2% brut4.4% netDPE C
Maison 5p à Beffes

Maison · 5p · 105 m²

57/100

119 900 €

7.4% brut3.8% netDPE C
Voir toutes les 14 annonces à Beffes

Questions fréquentes sur l'investissement à Beffes

Quel est le prix moyen au m² à Beffes ?
Le prix au m² à Beffes est d'environ 2 115 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). La sélection Pillr (les 14 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 888 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 896 €/m² pour une maison à Beffes (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 2 115 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Beffes ?
Le rendement brut moyen à Beffes est de 4.87 % (estimation sur données marché), contre 8.28 % en moyenne sur la sélection Pillr (14 annonces analysées). Sur les 14 annonces analysées à Beffes, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 4,07 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 8,28 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Beffes ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Beffes. Au prix de 2 115 €/m² pour un loyer estimé à 10,0 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 95 k€ pour 451 € de loyer mensuel. La commune est en zone C du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Beffes ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Beffes, 18 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 2 115 €/m² contre 896 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Beffes est-il assez actif pour investir ?
Beffes a enregistré 10 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -0,5 % sur un an et de +3,9 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Beffes

Est-ce le bon moment pour acheter à Beffes ?

Le marché de Beffes est à surveiller : signaux mitigés. Rendement brut correct : 4,87 % (loyer DHUP / prix DVF). Marché porteur : prix +3,9 % sur 3 ans (DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Beffes ?

Le rendement locatif brut indicatif à Beffes est d'environ 4,87 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 8,6 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Beffes ?

Notre analyse de zone attribue à Beffes un sous-score de demande locative de 40/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 17,3 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Beffes ?

Liquidité très faible : 11 ventes par an, marché peu liquide, sortie difficile. Vacance locative élevée : 17,3 % de vacance, demande locative faible. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Beffes ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Beffes ?

Beffes est classée en zone C (marché détendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Pose ta question sur Beffes

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Beffes ?

Beffes affiche un prix au m² de 2 115 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 4.87 %. Le marché de Beffes a enregistré 10 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Bourges, Vierzon, Saint-Amand. Marché rural abordable.

À Beffes, le revenu disponible médian est de 24 510 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Tronsanges à 4,1 km, aéroport Clermont-Ferrand Auvergne à 145,8 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Beffes

Les prix à Beffes ont évolué de -0,5 % sur un an et de +3,9 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes de la commune et de ses voisines, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Beffes, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Beffes sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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