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Investir dans l'immobilier locatif à Villeneuve-Saint-Denis

Pour investir à Villeneuve-Saint-Denis (77174) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 4 130 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 18.9 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.5 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

11 annonces analysées par IA à Villeneuve-Saint-Denis. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

4 130 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

5.5%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

344 273 €

Médiane : 267 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

102 m²

11 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 11 annonces analysées à Villeneuve-Saint-Denis les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 875 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Villeneuve-Saint-Denis.

Recommandation d'achat · Villeneuve-Saint-Denis

Marché tendu / survalorisé
  • Prix au m² 40,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,50 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -4,8 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Villeneuve-Saint-Denis

Note de synthèse : 60 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Qualité du parc immobilier : seulement 4,7 % de passoires thermiques (DPE F ou G) (DPE 2024)
  • Stabilité socio-économique : revenu médian 32 880 € (INSEE 2023)

Points d'attention

  • Liquidité du marché faible : marché peu liquide (27 transactions par an), tendance lissée
  • Tendance baissière départementale : tendance départementale -5,9 % sur 3 ans (département 77)

Vigilance liquidité : prévoir une durée de détention longue pour compenser la faible liquidité

Analyse complète de Villeneuve-Saint-Denis

Dernières ventes enregistrées à Villeneuve-Saint-Denis

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
26 juin 2026Appartement69 m²266 800 €3 867 €
22 mai 2026Maison147 m²585 000 €3 980 €
18 févr. 2026Appartement42 m²191 580 €4 561 €
10 févr. 2026Maison256 m²447 500 €1 748 €
15 janv. 2026Maison236 m²395 000 €1 674 €
08 janv. 2026Maison89 m²362 000 €4 067 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Villeneuve-Saint-Denis

Maison 7p à Villeneuve-Saint-Denis

Maison · 7p · 154 m²

73/100

429 000 €

5.3% brut4% netDPE C
Appartement 3p à Villeneuve-Saint-Denis

Appartement · 3p · 61.33 m²

68/100

259 000 €

5.1% brut4% netDPE B
Maison 5p à Villeneuve-Saint-Denis

Maison · 5p · 125 m²

66/100

365 000 €

6.1% brut4.5% netDPE D
Appartement 3p à Villeneuve-Saint-Denis

Appartement · 3p · 61 m²

66/100

267 000 €

4.9% brut3.9% netDPE B
Appartement 2p à Villeneuve-Saint-Denis

Appartement · 2p · 43 m²

65/100

195 000 €

5% brut3.9% netDPE C
Appartement 2p à Villeneuve-Saint-Denis

Appartement · 2p · 44 m²

64/100

210 000 €

4.7% brut3.7% netDPE C
Voir toutes les 11 annonces à Villeneuve-Saint-Denis

Questions fréquentes sur l'investissement à Villeneuve-Saint-Denis

Quel est le prix moyen au m² à Villeneuve-Saint-Denis ?
Le prix au m² à Villeneuve-Saint-Denis est d'environ 4 130 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 11 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 3 875 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 3 560 €/m² pour une maison à Villeneuve-Saint-Denis (ventes DVF, millésime 2026), contre 4 130 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Villeneuve-Saint-Denis ?
Le rendement brut moyen à Villeneuve-Saint-Denis est de 5.5 % (estimation sur données marché), contre 5.05 % en moyenne sur la sélection Pillr (11 annonces analysées). Sur les 11 annonces analysées à Villeneuve-Saint-Denis, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,84 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 5,05 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Villeneuve-Saint-Denis ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Villeneuve-Saint-Denis. Au prix de 4 130 €/m² pour un loyer estimé à 17,7 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 186 k€ pour 795 € de loyer mensuel. La commune est en zone B1 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Villeneuve-Saint-Denis ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Villeneuve-Saint-Denis, 5 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 4 130 €/m² contre 3 560 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Villeneuve-Saint-Denis est-il assez actif pour investir ?
Villeneuve-Saint-Denis a enregistré 27 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -0,6 % sur un an et de -4,8 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Villeneuve-Saint-Denis

Est-ce le bon moment pour acheter à Villeneuve-Saint-Denis ?

Les données invitent à la prudence sur Villeneuve-Saint-Denis à ce stade. Prix au m² 40,8 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,50 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -4,8 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Villeneuve-Saint-Denis ?

Le rendement locatif brut indicatif à Villeneuve-Saint-Denis est d'environ 5,50 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 18,9 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Villeneuve-Saint-Denis ?

Notre analyse de zone attribue à Villeneuve-Saint-Denis un sous-score de demande locative de 54/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 10,2 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Villeneuve-Saint-Denis ?

Liquidité du marché faible : marché peu liquide (27 transactions par an), tendance lissée. Tendance baissière départementale : tendance départementale -5,9 % sur 3 ans (département 77). Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Villeneuve-Saint-Denis ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Villeneuve-Saint-Denis ?

Villeneuve-Saint-Denis est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Pose ta question sur Villeneuve-Saint-Denis

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Villeneuve-Saint-Denis ?

Villeneuve-Saint-Denis affiche un prix au m² de 4 130 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.5 %. Le marché de Villeneuve-Saint-Denis a enregistré 27 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Plus grand département francilien. Meaux, Chelles, Fontainebleau. Marché familial.

À Villeneuve-Saint-Denis, le revenu disponible médian est de 32 880 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Marne-la-Vallée Chessy à 6,1 km, aéroport Charles de Gaulle à 27,8 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Villeneuve-Saint-Denis

Les prix à Villeneuve-Saint-Denis ont évolué de -0,6 % sur un an et de -4,8 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, lissée sur trois ans, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Villeneuve-Saint-Denis, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Villeneuve-Saint-Denis sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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