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Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Pathus

Pour investir à Saint-Pathus (77178) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 054 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 16.0 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.28 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

34 annonces analysées par IA à Saint-Pathus. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

3 054 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

6.28%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

304 803 €

Médiane : 301 750 €

Surface moyenne · sélection Pillr

105 m²

34 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 34 annonces analysées à Saint-Pathus les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 058 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Saint-Pathus.

Recommandation d'achat · Saint-Pathus

À surveiller
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +6,9 %, modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,28 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -9,4 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Saint-Pathus

Note de synthèse : 72 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : 64 transactions par an (signal haute fiabilité)
  • Qualité du parc immobilier : 3,4 % de passoires thermiques (DPE F ou G), parc récent et sain

Points d'attention

  • Baisse des prix structurelle : tendance départementale -5,9 % sur 3 ans
  • Marché en correction : tendance locale -22,4 % sur 3 ans (signal fiable)
Analyse complète de Saint-Pathus

Dernières ventes enregistrées à Saint-Pathus

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Maison90 m²265 000 €2 944 €
25 juin 2026Maison108 m²285 000 €2 639 €
25 juin 2026Maison242 m²270 000 €1 116 €
24 juin 2026Maison104 m²359 000 €3 452 €
10 juin 2026Maison168 m²118 818 €707 €
03 juin 2026Appartement47 m²133 000 €2 830 €
29 mai 2026Maison526 m²500 000 €951 €
29 mai 2026Maison149 m²398 000 €2 671 €
27 mai 2026Maison86 m²260 000 €3 023 €
26 mai 2026Maison232 m²362 400 €1 562 €
22 mai 2026Maison139 m²351 000 €2 525 €
20 mai 2026Maison160 m²316 100 €1 976 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Saint-Pathus

Maison 6p à Saint-Pathus

Maison · 6p · 140 m²

73/100

339 000 €

6.1% brut4.7% netDPE D
Maison 7p à Saint-Pathus

Maison · 7p · 164 m²

71/100

415 000 €

7.4% brut5.4% netDPE C
Maison 6p à Saint-Pathus

Maison · 6p · 141 m²

71/100

339 000 €

6.1% brut4.7% netDPE D
Maison 5p à Saint-Pathus

Maison · 5p · 200 m²

71/100

524 900 €

5.1% brut4% netDPE C
Maison 5p à Saint-Pathus

Maison · 5p · 85 m²

67/100

279 900 €

5% brut3.7% netDPE D
Maison 5p à Saint-Pathus

Maison · 5p · 141 m²

66/100

420 000 €

4.9% brut3.9% netDPE C
Voir toutes les 34 annonces à Saint-Pathus

Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Pathus

Quel est le prix moyen au m² à Saint-Pathus ?
Le prix au m² à Saint-Pathus est d'environ 3 054 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 34 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 3 058 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 2 802 €/m² pour une maison à Saint-Pathus (ventes DVF, millésime 2026), contre 3 054 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Pathus ?
Le rendement brut moyen à Saint-Pathus est de 6.28 % (estimation sur données marché), contre 5.34 % en moyenne sur la sélection Pillr (34 annonces analysées). Sur les 34 annonces analysées à Saint-Pathus, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,77 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 5,34 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Saint-Pathus ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Saint-Pathus. Au prix de 3 054 €/m² pour un loyer estimé à 18,3 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 137 k€ pour 822 € de loyer mensuel. La commune est en zone B1 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Saint-Pathus ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Saint-Pathus, 3 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 3 054 €/m² contre 2 802 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Saint-Pathus est-il assez actif pour investir ?
Saint-Pathus a enregistré 62 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +2,6 % sur un an et de -9,4 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Saint-Pathus

Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Pathus ?

Le marché de Saint-Pathus est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +6,9 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,28 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -9,4 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Saint-Pathus ?

Le rendement locatif brut indicatif à Saint-Pathus est d'environ 6,28 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 16,0 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Saint-Pathus ?

Notre analyse de zone attribue à Saint-Pathus un sous-score de demande locative de 68/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 3,8 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Saint-Pathus ?

Baisse des prix structurelle : tendance départementale -5,9 % sur 3 ans. Piste : cibler l'investissement locatif (rendement) plutôt que la plus-value. Marché en correction : tendance locale -22,4 % sur 3 ans (signal fiable). Piste : négocier agressivement, attendre stabilisation. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Saint-Pathus ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Saint-Pathus ?

Saint-Pathus est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Saint-Pathus ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Saint-Pathus 1,4 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Saint-Pathus

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Saint-Pathus ?

Saint-Pathus affiche un prix au m² de 3 054 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.28 %. Le marché de Saint-Pathus a enregistré 62 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Plus grand département francilien. Meaux, Chelles, Fontainebleau. Marché familial.

À Saint-Pathus, le revenu disponible médian est de 29 700 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Le Plessis-Belleville à 4,4 km, aéroport Charles de Gaulle à 18,9 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Saint-Pathus

Les prix à Saint-Pathus ont évolué de +2,6 % sur un an et de -9,4 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Saint-Pathus, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Saint-Pathus sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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