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Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Leu-d'Esserent

Pour investir à Saint-Leu-d'Esserent (60340) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 778 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 14.0 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.05 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

42 annonces analysées par IA à Saint-Leu-d'Esserent. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 778 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

6.05%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

255 542 €

Médiane : 258 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

100 m²

42 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 42 annonces analysées à Saint-Leu-d'Esserent les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 631 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Saint-Leu-d'Esserent.

Recommandation d'achat · Saint-Leu-d'Esserent

Marché tendu / survalorisé
  • Prix au m² 27,7 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,05 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -3,1 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Saint-Leu-d'Esserent

Note de synthèse : 65 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Services de proximité excellents : vie locale très bien dotée
  • Liquidité du marché : 46 transactions par an, marché actif et fiable pour l'investissement

Points d'attention

  • Baisse des prix sur 3 ans : marché en baisse de -5,8 % sur 3 ans (DVF, fiabilité haute)
  • Faible croissance future : potentiel de plus-value limité
Analyse complète de Saint-Leu-d'Esserent

Dernières ventes enregistrées à Saint-Leu-d'Esserent

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
29 juin 2026Maison186 m²230 650 €1 240 €
29 juin 2026Maison138 m²364 900 €2 644 €
29 juin 2026Maison122 m²272 000 €2 230 €
26 juin 2026Maison25 m²137 000 €5 480 €
24 juin 2026Maison119 m²321 000 €2 697 €
08 juin 2026Maison92 m²256 700 €2 790 €
05 juin 2026Maison131 m²254 000 €1 939 €
19 mai 2026Maison74 m²209 000 €2 824 €
14 avr. 2026Appartement36 m²112 200 €3 117 €
04 avr. 2026Appartement44 m²115 000 €2 614 €
03 avr. 2026Maison201 m²482 570 €2 401 €
02 avr. 2026Maison75 m²160 000 €2 133 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Saint-Leu-d'Esserent

Appartement 3p à Saint-Leu-d'Esserent

Appartement · 3p · 63.57 m²

78/100

139 000 €

7.3% brut5.6% netDPE C
Appartement 5p à Saint-Leu-d'Esserent

Appartement · 5p · 106 m²

75/100

243 000 €

6.4% brut4.7% netDPE D
Appartement 4p à Saint-Leu-d'Esserent

Appartement · 4p · 75.85 m²

75/100

166 000 €

7.1% brut4.9% netDPE C
Appartement 5p à Saint-Leu-d'Esserent

Appartement · 5p · 83.18 m²

72/100

225 000 €

5.7% brut4.4% netDPE C
Maison 6p à Saint-Leu-d'Esserent

Maison · 6p · 135 m²

71/100

330 000 €

5.3% brut4.1% netDPE C
Appartement 3p à Saint-Leu-d'Esserent

Appartement · 3p · 63 m²

71/100

185 000 €

5.4% brut4.3% netDPE C
Voir toutes les 42 annonces à Saint-Leu-d'Esserent

Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Leu-d'Esserent

Quel est le prix moyen au m² à Saint-Leu-d'Esserent ?
Le prix au m² à Saint-Leu-d'Esserent est d'environ 2 778 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 42 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 2 631 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 2 733 €/m² pour une maison à Saint-Leu-d'Esserent (ventes DVF, millésime 2026), contre 2 778 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Leu-d'Esserent ?
Le rendement brut moyen à Saint-Leu-d'Esserent est de 6.05 % (estimation sur données marché), contre 5.62 % en moyenne sur la sélection Pillr (42 annonces analysées). Sur les 42 annonces analysées à Saint-Leu-d'Esserent, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,82 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 5,62 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Saint-Leu-d'Esserent ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Saint-Leu-d'Esserent. Au prix de 2 778 €/m² pour un loyer estimé à 16,3 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 125 k€ pour 732 € de loyer mensuel. La commune est en zone B1 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Saint-Leu-d'Esserent ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Saint-Leu-d'Esserent, 9 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 2 778 €/m² contre 2 733 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Saint-Leu-d'Esserent est-il assez actif pour investir ?
Saint-Leu-d'Esserent a enregistré 42 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +11,7 % sur un an et de -3,1 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Saint-Leu-d'Esserent

Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Leu-d'Esserent ?

Les données invitent à la prudence sur Saint-Leu-d'Esserent à ce stade. Prix au m² 27,7 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,05 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -3,1 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Saint-Leu-d'Esserent ?

Le rendement locatif brut indicatif à Saint-Leu-d'Esserent est d'environ 6,05 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 14,0 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Saint-Leu-d'Esserent ?

Notre analyse de zone attribue à Saint-Leu-d'Esserent un sous-score de demande locative de 75/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 4,9 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Saint-Leu-d'Esserent ?

Baisse des prix sur 3 ans : marché en baisse de -5,8 % sur 3 ans (DVF, fiabilité haute). Piste : acheter en dessous du pic, attendre stabilisation ou rendement élevé. Faible croissance future : potentiel de plus-value limité. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Saint-Leu-d'Esserent ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Saint-Leu-d'Esserent ?

Saint-Leu-d'Esserent est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Saint-Leu-d'Esserent ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Saint-Leu-d'Esserent 5,2 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Saint-Leu-d'Esserent

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Saint-Leu-d'Esserent ?

Saint-Leu-d'Esserent affiche un prix au m² de 2 778 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.05 %. Le marché de Saint-Leu-d'Esserent a enregistré 42 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Beauvais, Compiègne, Creil. Sud du département dans l'orbite francilienne, navetteurs vers Paris.

À Saint-Leu-d'Esserent, le revenu disponible médian est de 26 590 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Saint-Leu-d'Esserent à 0,4 km, aéroport Charles de Gaulle à 25,1 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Saint-Leu-d'Esserent

Les prix à Saint-Leu-d'Esserent ont évolué de +11,7 % sur un an et de -3,1 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Saint-Leu-d'Esserent, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Saint-Leu-d'Esserent sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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