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Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Germain

Pour investir à Saint-Germain (10120) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 793 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 8.2 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.46 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

37 annonces analysées par IA à Saint-Germain. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

1 793 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

5.46%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

231 592 €

Médiane : 173 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

184 m²

37 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 37 annonces analysées à Saint-Germain les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 511 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (estimation Pillr, modèle sur données DVF), identique à celui de la page prix immobilier Saint-Germain.

Recommandation d'achat · Saint-Germain

Marché tendu / survalorisé
  • Prix au m² 34,0 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut correct : 5,46 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (-2,7 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Saint-Germain

Note de synthèse : 61 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Qualité du parc immobilier : 98 % du parc non passoire (DPE F ou G inférieur à 2 %)
  • Services de proximité : bien desservi localement

Points d'attention

  • Faible croissance prix : tendance -5,8 % sur 3 ans (DVF, fiabilité moyenne)
  • Marché peu liquide : seulement 15 transactions par an, risque de revente long
Analyse complète de Saint-Germain

Dernières ventes enregistrées à Saint-Germain

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025–2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
03 juin 2026Maison78 m²150 000 €1 923 €
02 avr. 2026Maison207 m²400 000 €1 932 €
23 mars 2026Maison620 m²1 111 633 €1 793 €
05 mars 2026Maison99 m²205 000 €2 071 €
23 janv. 2026Maison193 m²350 000 €1 813 €
23 oct. 2025Maison117 m²90 000 €769 €
06 oct. 2025Maison91 m²187 000 €2 055 €
18 sept. 2025Appartement55 m²112 000 €2 036 €
12 sept. 2025Maison90 m²170 000 €1 889 €
29 août 2025Maison115 m²210 000 €1 826 €
25 août 2025Maison103 m²235 000 €2 282 €
16 juil. 2025Maison108 m²234 500 €2 171 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Saint-Germain

Maison 7p à Saint-Germain

Maison · 7p · 219.16 m²

72/100

116 500 €

12.2% brut6.6% net
Maison 7p à Saint-Germain

Maison · 7p · 219 m²

71/100

109 900 €

12.9% brut6.3% netDPE D
Maison 6p à Saint-Germain

Maison · 6p · 237.5 m²

70/100

299 000 €

5.2% brut3.9% netDPE C
Maison 7p à Saint-Germain

Maison · 7p · 162 m²

69/100

210 000 €

7.7% brut4.7% netDPE D
Maison 3p à Saint-Germain

Maison · 3p · 60 m²

68/100

148 000 €

10.6% brut5.7% netDPE G
Appartement 4p à Saint-Germain

Appartement · 4p · 77.87 m²

68/100

89 000 €

8.4% brut5% netDPE D
Voir toutes les 37 annonces à Saint-Germain

Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Germain

Quel est le prix moyen au m² à Saint-Germain ?
Le prix au m² à Saint-Germain est d'environ 1 793 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). La sélection Pillr (les 37 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 1 511 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 1 967 €/m² pour une maison à Saint-Germain (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 1 793 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Germain ?
Le rendement brut moyen à Saint-Germain est de 5.46 % (estimation sur données marché), contre 6.24 % en moyenne sur la sélection Pillr (37 annonces analysées). Sur les 37 annonces analysées à Saint-Germain, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,31 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 6,24 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Saint-Germain ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Saint-Germain. Au prix de 1 793 €/m² pour un loyer estimé à 10,5 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 81 k€ pour 473 € de loyer mensuel. La commune est en zone B2 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Saint-Germain ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Saint-Germain, 11 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 1 793 €/m² contre 1 967 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Saint-Germain est-il assez actif pour investir ?
Saint-Germain a enregistré 14 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -4,7 % sur un an et de -2,7 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Saint-Germain

Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Germain ?

Les données invitent à la prudence sur Saint-Germain à ce stade. Prix au m² 34,0 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,46 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (-2,7 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Saint-Germain ?

Le rendement locatif brut indicatif à Saint-Germain est d'environ 5,46 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 8,2 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Saint-Germain ?

Notre analyse de zone attribue à Saint-Germain un sous-score de demande locative de 60/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 4,8 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Saint-Germain ?

Faible croissance prix : tendance -5,8 % sur 3 ans (DVF, fiabilité moyenne). Piste : cibler l'immobilier ancien rénové pour valorisation. Marché peu liquide : seulement 15 transactions par an, risque de revente long. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Saint-Germain ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Saint-Germain ?

Saint-Germain est classée en zone B2 (marché moyennement tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Saint-Germain ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Saint-Germain 6,2 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Saint-Germain

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Saint-Germain ?

Saint-Germain affiche un prix au m² de 1 793 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.46 %. Le marché de Saint-Germain a enregistré 14 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Troyes (centre historique, magasins d'usine). Marché abordable, demande étudiante et touristique.

À Saint-Germain, le revenu disponible médian est de 26 150 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Troyes à 4,9 km, aéroport Chalons Vatry à 58,7 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Saint-Germain

Les prix à Saint-Germain ont évolué de -4,7 % sur un an et de -2,7 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, lissée sur trois ans, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Saint-Germain, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Saint-Germain sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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