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Investir dans l'immobilier locatif à Gras

Pour investir à Gras (07700) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 026 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 10.3 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 12.07 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

10 annonces analysées par IA à Gras. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

1 026 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

12.07%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

256 800 €

Médiane : 244 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

149 m²

10 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 10 annonces analysées à Gras les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 828 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (estimation Pillr, modèle sur données DVF), identique à celui de la page prix immobilier Gras.

Recommandation d'achat · Gras

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 33,5 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 12,07 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -3,2 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Gras

Note de synthèse : 38 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Qualité du parc immobilier : parc récent, peu de passoires
  • Tendance prix stable : tendance départementale +1,7 % sur 3 ans

Points d'attention

  • Liquidité très faible : marché peu liquide (7 ventes par an), tendance à confirmer
  • Faible demande locative : vacance élevée (7,1 %)

Investissement locatif : privilégier l'achat pour résidence principale ou investissement long terme, éviter la spéculation courte durée

Analyse complète de Gras

Dernières ventes enregistrées à Gras

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025–2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
06 mai 2026Appartement71 m²118 000 €1 662 €
14 mars 2026Maison160 m²160 000 €1 000 €
27 févr. 2026Maison74 m²120 000 €1 622 €
13 janv. 2026Maison120 m²174 000 €1 450 €
05 déc. 2025Maison106 m²225 950 €2 132 €
20 oct. 2025Maison94 m²216 396 €2 302 €
16 oct. 2025Maison170 m²236 620 €1 392 €
19 août 2025Maison226 m²350 000 €1 549 €
30 juil. 2025Maison95 m²296 700 €3 123 €
26 mai 2025Maison42 m²170 000 €4 048 €
08 janv. 2025Maison90 m²179 000 €1 989 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Gras

Maison 7p à Gras

Maison · 7p · 118 m²

58/100

220 000 €

5.3% brut3.4% net
Maison 5p à Gras

Maison · 5p · 198 m²

57/100

240 000 €

7.2% brut3.5% netDPE D
Maison 7p à Gras

Maison · 7p · 190 m²

56/100

325 000 €

5.1% brut2.9% netDPE F
Maison 8p à Gras

Maison · 8p · 217 m²

55/100

320 000 €

5.7% brut3.5% netDPE E
Maison 7p à Gras

Maison · 7p · 118 m²

55/100

249 000 €

4.7% brut3.3% net
Maison 5p à Gras

Maison · 5p · 86 m²

52/100

225 000 €

4% brut2.7% netDPE D
Voir toutes les 10 annonces à Gras

Questions fréquentes sur l'investissement à Gras

Quel est le prix moyen au m² à Gras ?
Le prix au m² à Gras est d'environ 1 026 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). La sélection Pillr (les 10 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 1 828 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 2 338 €/m² pour une maison à Gras (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 1 026 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Gras ?
Le rendement brut moyen à Gras est de 12.07 % (estimation sur données marché), contre 5.18 % en moyenne sur la sélection Pillr (10 annonces analysées). Sur les 10 annonces analysées à Gras, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 2,95 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 5,18 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Gras ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Gras. Au prix de 1 026 €/m² pour un loyer estimé à 11,9 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 46 k€ pour 537 € de loyer mensuel. La commune est en zone C du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Gras ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Gras, 16 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 1 026 €/m² contre 2 338 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Gras est-il assez actif pour investir ?
Gras a enregistré 7 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -2,5 % sur un an et de -3,2 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Gras

Est-ce le bon moment pour acheter à Gras ?

Sur la base des données publiques, Gras ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 33,5 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 12,07 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -3,2 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Gras ?

Le rendement locatif brut indicatif à Gras est d'environ 12,07 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 10,3 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Gras ?

Notre analyse de zone attribue à Gras un sous-score de demande locative de 22/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 7,1 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Gras ?

Liquidité très faible : marché peu liquide (7 ventes par an), tendance à confirmer. Piste : prévoir délai de vente long, cibler acheteurs locaux. Faible demande locative : vacance élevée (7,1 %). Piste : vérifier attractivité pour télétravailleurs ou retraités. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Gras ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 2 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Gras ?

Gras est classée en zone C (marché détendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Pose ta question sur Gras

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Gras ?

Gras affiche un prix au m² de 1 026 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 12.07 %. Le marché de Gras a enregistré 7 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Privas, Aubenas, Annonay. Marché rural et touristique (gorges de l'Ardèche), forte saisonnalité estivale.

À Gras, le revenu disponible médian est de 26 500 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Donzère à 13 km, aéroport Avignon Caumont à 65 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Gras

Les prix à Gras ont évolué de -2,5 % sur un an et de -3,2 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes de la commune et de ses voisines, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Gras, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Gras sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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