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Investir dans l'immobilier locatif à Cognac

Pour investir à Cognac (16100) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 494 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 11.1 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 8.93 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

50 annonces analysées par IA à Cognac. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

1 494 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

8.93%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

131 668 €

Médiane : 125 700 €

Surface moyenne · sélection Pillr

108 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Cognac les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (1 291 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Cognac.

Négociation, travaux et rendement à Cognac

Baromètre Pillr, données au 28/09/2026.

Négociation

  • Annonce

    12,1 %

    des annonces ont baissé leur prix en 30 jours

    Intervalle de confiance à 95 % : 8,9 à 16,3 %

    du 30/08/2026 au 28/09/2026

  • Annonce

    −1,9 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, appartements

    au 28/09/2026

  • Annonce

    −2,1 %

    d'écart entre prix affiché et prix de référence, maisons

    au 28/09/2026

Prix demandés, pas prix de vente.

Travaux et énergie

  • Annonce

    34,0 %

    des biens en vente analysés sont à rénover, d'après leurs photos

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    57 300 €

    de travaux habituels pour ces biens à rénover

    analyses jusqu'au 28/09/2026

  • Annonce

    8,3 %

    des annonces qui affichent un DPE sont classées F ou G

    au 28/09/2026

Avant aides, hors copropriété.

Rendement

  • Loyer estimé

    8,6 %

    de rendement brut théorique, appartements

    2025

Avant charges, taxe foncière et périodes sans locataire.

Sources, dates et seuils de chaque mesure : méthode du baromètre.

Prix au m² par quartier à Cognac

À Cognac, le prix au m² des maisons va de 1 461 €/m² dans le quartier Crouin à 1 759 €/m² dans le quartier Champ de Foire, soit un écart de 20 % (298 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

7 des 7 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 1 042 ventes de maisons enregistrées dans DVF.

Côté appartements, la fourchette s'étend de 1 097 €/m² (Champ de Foire) à 1 733 €/m² (Saint-Jacques) sur 6 quartiers valorisés.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Champ de Foire

1 759 €/m²

maison · 202 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Crouin

1 461 €/m²

maison · 93 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Cognac au prix au m² (maison)

7 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Champ de Foire1 759 €/m²202
2Hôtel de Ville1 687 €/m²143
3Saint-Martin1 684 €/m²169
4Faubourg d'Angoulême1 658 €/m²164
5Saint-Jacques1 636 €/m²185
6Sacré-Cœur1 635 €/m²86
7Crouin1 461 €/m²93

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · Cognac

À surveiller
  • Prix au m² 10,3 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 8,93 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -5,2 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Cognac

Note de synthèse : 72 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : 311 transactions par an, marché très actif et fluide
  • Croissance prix robuste : hausse +12,1 % sur 3 ans (DVF, fiabilité haute)

Points d'attention

  • Précarité socio-économique : chômage à 14 % élevé
  • Présence quartier prioritaire : quartier prioritaire identifié, décote prix 5 à 15 %

Sélection des biens : éviter les secteurs quartier prioritaire stricts pour maximiser la plus-value future

Analyse complète de Cognac

Dernières ventes enregistrées à Cognac

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Bien mixte295 m²110 000 €373 €
30 juin 2026Bien mixte172 m²162 550 €945 €
30 juin 2026Maison111 m²185 500 €1 671 €
29 juin 2026Maison113 m²132 600 €1 173 €
26 juin 2026Maison57 m²101 940 €1 788 €
26 juin 2026Appartement331 m²500 000 €1 511 €
25 juin 2026Appartement82 m²80 000 €976 €
25 juin 2026Maison78 m²135 000 €1 731 €
25 juin 2026Maison90 m²36 500 €406 €
24 juin 2026Maison70 m²96 500 €1 379 €
24 juin 2026Appartement55 m²92 000 €1 673 €
23 juin 2026Maison89 m²170 000 €1 910 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Cognac

Appartement 2p à Cognac

Appartement · 2p · 27 m²

86/100

27 537 €

13.1% brut7.4% net
Appartement 3p à Cognac

Appartement · 3p · 57 m²

86/100

59 900 €

12.2% brut9.6% netDPE B
Appartement 4p à Cognac

Appartement · 4p · 91.9 m²

82/100

104 800 €

10.6% brut7.1% netDPE D
Maison 5p à Cognac

Maison · 5p · 80 m²

82/100

119 500 €

7.6% brut6% netDPE C
Appartement 3p à Cognac

Appartement · 3p · 105 m²

81/100

128 400 €

9.5% brut6.7% netDPE C
Maison 9p à Cognac

Maison · 9p · 180 m²

81/100

170 000 €

10.2% brut7.3% netDPE D
Voir toutes les annonces à Cognac

Questions fréquentes sur l'investissement à Cognac

Quel est le prix moyen au m² à Cognac ?
Le prix au m² à Cognac est d'environ 1 494 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 1 291 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 1 661 €/m² pour une maison à Cognac (ventes DVF, millésime 2026), contre 1 494 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Cognac ?
Le rendement brut moyen à Cognac est de 8.93 % (estimation sur données marché), contre 9.48 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Sur les 50 annonces analysées à Cognac, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 5,99 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 9,48 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Cognac ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Cognac. Au prix de 1 494 €/m² pour un loyer estimé à 13,0 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 67 k€ pour 586 € de loyer mensuel. La commune est en zone B2 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Cognac ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Cognac, 8 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 1 494 €/m² contre 1 661 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Cognac est-il assez actif pour investir ?
Cognac a enregistré 279 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -5,1 % sur un an et de -5,2 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Cognac

Est-ce le bon moment pour acheter à Cognac ?

Le marché de Cognac est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 10,3 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 8,93 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -5,2 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Cognac ?

Le rendement locatif brut indicatif à Cognac est d'environ 8,93 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 11,1 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Cognac ?

Notre analyse de zone attribue à Cognac un sous-score de demande locative de 60/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 10,2 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Cognac ?

Précarité socio-économique : chômage à 14 % élevé. Piste : cibler locataires aidés ou étudiants pour vacance faible. Présence quartier prioritaire : quartier prioritaire identifié, décote prix 5 à 15 %. Piste : éviter les secteurs quartier prioritaire stricts pour valorisation. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Cognac ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Cognac ?

Cognac est classée en zone B2 (marché moyennement tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Cognac ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Cognac 4,3 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne) et 5,2 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Cognac

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Chargement…

Pourquoi investir à Cognac ?

Cognac affiche un prix au m² de 1 494 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 8.93 %. Le marché de Cognac a enregistré 279 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Angoulême (festival BD), Cognac. Marché abordable, LGV Paris-Bordeaux dessert Angoulême.

À Cognac, le revenu disponible médian est de 24 930 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Cognac à 1 km, aéroport La Rochelle Île de Ré à 86,3 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Cognac

Les prix à Cognac ont évolué de -5,1 % sur un an et de -5,2 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Cognac, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Cognac sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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