Investir à Arras en 2026 — Prix, rendement, analyse IA

Name: Indicateurs d'investissement locatif à Arras
Creator: Pillr
License: https://www.etalab.gouv.fr/licence-ouverte-open-licence

50 annonces analysées par IA à Arras. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 402 €

Appartement · médiane DVF

Rendement brut · commune

6.32%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

247 409 €

Médiane : 198 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

116 m²

50 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Arras les mieux notées par notre score d'investissement — pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 178 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (médiane DVF), identique à celui de la page prix immobilier Arras.

Prix au m² par quartier à Arras

À Arras, le prix médian au m² des maisons va de 1 667 €/m² dans le quartier Saint-Pol 2 à 2 387 €/m² dans le quartier Vauban, soit un écart de 43 % (720 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

16 des 16 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier une médiane ; ces prix reposent au total sur 1 263 ventes de maisons enregistrées dans DVF.

Côté appartements, la fourchette s'étend de 1 410 €/m² (Les Hochettes) à 3 450 €/m² (Saint-Pol 1) sur 13 quartiers valorisés.

Médianes calculées sur les ventes DVF 2021-2025, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Vauban

2 387 €/m²

maison · 73 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Saint-Pol 2

1 667 €/m²

maison · 65 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Arras au prix médian (maison)

Les 6 quartiers les plus chers et les 6 les plus abordables sur 16 ; les 4 quartiers intermédiaires sont lisibles sur la carte.

#	Quartier	Prix médian	Ventes DVF
1	Vauban	2 387 €/m²	73
2	Saint-Michel	2 289 €/m²	38
3	Méaulens Saint-Géry	2 265 €/m²	89
4	Hyper Centre	2 142 €/m²	66
5	Préfecture	2 085 €/m²	70
6	Ronville	2 083 €/m²	117
11	Jean Jaurès Cheminots	1 801 €/m²	156
12	Les Hochettes	1 788 €/m²	64
13	Blancs Monts Baudimont 1	1 738 €/m²	74
14	Blancs Monts Baudimont 3	1 736 €/m²	129
15	Blancs Monts Baudimont 2	1 674 €/m²	19
16	Saint-Pol 2	1 667 €/m²	65

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ». Médianes indicatives, non exhaustives ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat — Arras

À surveiller

Prix au m² 38,4 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
Rendement brut élevé : 6,32 % (loyer DHUP / prix DVF).
Prix stables sur 3 ans (+0,2 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP) — indicatif, ne constitue pas un conseil en investissement.

Dernières ventes enregistrées à Arras

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

Date	Type	Surface	Prix de vente	Prix/m²
15 déc. 2025	Appartement	72 m²	120 000 €	1 667 €
12 déc. 2025	Maison	81 m²	143 000 €	1 765 €
11 déc. 2025	Appartement	87 m²	265 000 €	3 046 €
10 déc. 2025	Appartement	30 m²	64 000 €	2 133 €
09 déc. 2025	Maison	110 m²	253 000 €	2 300 €
08 déc. 2025	Appartement	40 m²	94 300 €	2 358 €
06 déc. 2025	Appartement	28 m²	64 000 €	2 286 €
06 déc. 2025	Maison	78 m²	139 000 €	1 782 €
05 déc. 2025	Appartement	67 m²	179 100 €	2 673 €
05 déc. 2025	Maison	130 m²	100 000 €	769 €
03 déc. 2025	Appartement	78 m²	209 000 €	2 679 €
02 déc. 2025	Maison	66 m²	229 700 €	3 480 €

Source : DVF / DGFiP — ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Arras

Appartement · 7p · 120 m²

238 500 €

Maison · 8p · 205 m²

320 000 €

Maison · 6p · 157 m²

349 000 €

Appartement · 2p · 59 m²

139 000 €

Maison · 5p · 129 m²

209 000 €

Maison · 4p · 120 m²

277 000 €

Voir toutes les annonces à Arras

Quelle stratégie d'investissement à Arras ?

LMNP

5 % – 8 %

Investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net via l'amortissement comptable du bien et du mobilier.

Voir le guide LMNP à Arras

Colocation

6 % – 10 %

Investisseurs cherchant un rendement supérieur dans les villes étudiantes ou les métropoles.

Voir le guide Colocation à Arras

Location courte durée

7 % – 15 % (zones touristiques)

Investisseurs en zone touristique cherchant un rendement maximal — sous réserve de respecter la réglementation locale.

Voir le guide Location courte durée à Arras

Loi Pinel

2 % – 4 % (rendement brut faible compensé par défiscalisation)

Contribuables avec TMI ≥ 30 % cherchant à réduire leur impôt sur 6, 9 ou 12 ans.

Voir le guide Loi Pinel à Arras

Déficit foncier

4 % – 6 % (après rénovation)

Contribuables TMI ≥ 41 % avec capacité d'auto-financement de travaux significatifs.

Voir le guide Déficit foncier à Arras

Questions fréquentes sur l'investissement à Arras

Quel est le prix moyen au m² à Arras ?

Le prix au m² à Arras est d'environ 2 402 € pour un appartement (médiane DVF). La sélection Pillr — les 50 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées — ressort à 2 178 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune.

Quel rendement locatif peut-on espérer à Arras ?

Le rendement brut moyen à Arras est de 6.32 % (estimation sur données marché), contre 7.14 % en moyenne sur la sélection Pillr (50 annonces analysées). Les meilleures opportunités atteignent 6-8 % brut, notamment en stratégie colocation ou meublé.

Quelle stratégie d'investissement choisir à Arras ?

Les stratégies les plus pertinentes à Arras dépendent du profil du bien et de votre situation fiscale. Le LMNP au réel reste optimal pour la plupart des investisseurs (amortissement). La colocation peut booster le rendement de 30-50 % dans les villes étudiantes ou métropoles.

Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Arras ?

L'ancien offre généralement un meilleur rendement (-15 à -25 % vs neuf), des frais de notaire plus élevés mais des opportunités de plus-value via travaux. Le neuf garantit une faible vacance et permet d'accéder à des dispositifs comme le Denormandie ou le BRS.

Combien de temps pour analyser une annonce à Arras avec Pillr ?

Pillr analyse une annonce en ~30 secondes : score d'investissement, rendement net, simulation 3 stratégies, chiffrage travaux automatique par IA visuelle, fiscalité personnalisée. Vous gagnez ~2 heures par bien comparé à l'analyse manuelle.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP — voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Arras

Est-ce le bon moment pour acheter à Arras ?

Le marché de Arras est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 38,4 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,32 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (+0,2 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Arras ?

Le rendement locatif brut indicatif à Arras est d'environ 6,32 % (loyer DHUP rapporté au prix médian DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 12,7 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Arras ?

À Arras, 14,3 % du parc est classé DPE F ou G (passoires thermiques), avec un risque locatif lié à l'interdiction progressive de mise en location. Ces indicateurs sont issus des données publiques (DPE ADEME, INSEE) et restent à vérifier au cas par cas.

En quelle zone locative se situe Arras ?

Arras est classée en zone B1 (métropoles et villes où la demande locative est forte) dans le zonage locatif officiel (A/B/C). Ce zonage conditionne plusieurs dispositifs (PTZ, prêt locatif intermédiaire LLI, Loc'Avantages, Denormandie dans l'ancien). Le dispositif Pinel, lui, est fermé aux nouvelles acquisitions depuis fin 2024.

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Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

Pourquoi investir à Arras ?

Arras affiche un prix au m² de 2 402 € pour un appartement (médiane DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.32 %. Calais (port + tunnel), Lens, Béthune. Rendements parmi les plus élevés de France, marché en mutation.

Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Arras, Pillr calcule automatiquement :

Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
Projection patrimoine sur 20 ans

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Prix immobilier

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Loyer moyen

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