Le Hub, en une phrase
Le Hub est un agent : vous ne remplissez pas de formulaire, vous écrivez votre question comme vous la poseriez à un analyste. Il décide lui-même quels outils appeler, dans quel ordre, et assemble la réponse en citant ce qu'il a consulté. Il raisonne avec Gemini 3.8 Flash, deux modèles de Google, et il est couplé à la data de Pillr.
Ses 33 outils partagent les mêmes fondations : les annonces de l'ancien du marché français analysées une par une, les ventes réellement signées chez le notaire (DVF), les diagnostics énergie de l'ADEME, l'INSEE, le cadastre et les documents d'urbanisme. La différence avec un chatbot générique est là : chaque affirmation vient d'une donnée consultable, pas d'un souvenir d'entraînement.
Décortiquer une annonce
C'est l'usage le plus fréquent. Collez un lien ou décrivez le bien : le Hub retrouve l'annonce dans le catalogue, où elle a déjà été analysée.
Ce qu'il sait en dire : l'écart entre le prix affiché et la référence Pillr du secteur, avec les ventes notariées du rayon en contexte ; le loyer estimé face au loyer de marché ; une enveloppe de travaux chiffrée à partir des photos ; et l'adresse probable d'une annonce floutée, obtenue en croisant le disque de flou avec les bases officielles (DPE, ventes, copropriétés, cadastre), à confirmer par vous.
- « Ce T3 à Reims est-il au bon prix ? » : écart au marché, ventes comparables, ancienneté de l'annonce.
- « Quels travaux prévoir sur ce bien ? » : lecture des photos, enveloppe par poste.
- « Où est ce bien exactement ? » : localisation probable, que vous confirmez.
- « Depuis quand est-il en vente, et chez combien d'agences ? » : rediffusions et baisses de prix affichées.
Connaître un marché avant d'y entrer
Le scan d'une commune tient en une question : prix au m² et son évolution, loyers, tension locative, démographie, potentiel courte durée, et le score Pillr avec ses sous-scores. Les ventes notariées des 24 derniers mois se filtrent par type de bien et par surface.
Le barème de prix ne recopie pas la médiane des annonces : il est construit sur les ventes réelles, ce qui évite de prendre les prix espérés des vendeurs pour le marché. Un screener parcourt l'ensemble des communes couvertes pour répondre aux questions ouvertes du type « où trouver du cashflow positif avec cette enveloppe ».
Prospecter avant l'annonce
La famille qui s'adresse aux professionnels. L'outil de pré-marché classe les adresses d'un secteur par probabilité de mise en vente, calibrée sur les ventes réelles et corrigée de l'âge du diagnostic.
À côté : les particuliers qui vendent seuls (ancienneté de l'annonce et baisses de prix, la pige inversée), la fatigue vendeur (biens rediffusés d'agence en agence, vraie date de mise en vente reconstituée), et l'alerte de suivi de zone qui vous prévient, chaque semaine ou chaque matin au choix, de ce qui a bougé sur votre secteur.
L'urbanisme, PLU compris
Pour une adresse donnée, le Hub lit le règlement d'urbanisme applicable : zone du PLU, servitudes, prescriptions. Il en déduit la démarche adaptée à votre projet de travaux (déclaration préalable, permis de construire ou rien), cite l'article qui la fonde et nomme le formulaire Cerfa correspondant.
Il produit aussi les pièces graphiques d'un dossier : plan de situation, plan de masse avec l'implantation, coupes et façades. Ces pièces partent d'une base cadastrale et aérienne réelle ; elles se relisent et s'ajustent avant dépôt.
Chiffrer, comparer, décider
Le simulateur fiscal compare les régimes (location nue, LMNP au réel ou en micro-BIC, courte durée) sur la durée de détention : cashflow, imposition, trésorerie cumulée. Les hypothèses sont affichées et modifiables, pas enfouies.
Pour la courte durée, l'estimation s'appuie sur des données de marchés locatifs touristiques réels, pas sur un taux d'occupation national plaqué partout.
Raconter une adresse et produire le dossier
L'outil d'histoire d'une adresse remonte les ventes successives, les diagnostics, les permis : la frise d'un bien avant de l'acheter ou de le rentrer en mandat.
Vous pouvez joindre vos propres documents (compromis, PV d'assemblée générale, diagnostics) : le Hub les lit et en fait une synthèse. En sortie, il rédige des livrables en PDF ou Word : synthèse d'analyse, dossier de présentation d'un bien.
Comment poser une bonne question
Le Hub comprend le français courant, mais trois réflexes améliorent nettement les réponses.
Donnez le contexte en une fois plutôt qu'au compte-gouttes : « T2 à Angers, 130 000 €, pour du locatif nu, je vise 6 % brut » vaut mieux que quatre messages. Nommez le lieu précisément : une commune, un quartier, une adresse. Et demandez la suite dans la même conversation : le Hub garde le fil, vous pouvez enchaîner « et en LMNP ? » ou « montre les ventes du quartier » sans tout répéter.
Ce que le Hub ne fait pas
Les limites sont dites, parce qu'elles font partie du produit. Le Hub ne visite pas un bien : l'enveloppe de travaux lue sur photos reste une enveloppe, pas un devis. La localisation d'une annonce floutée est une probabilité argumentée, pas une certitude. Les simulations fiscales ne remplacent pas un expert-comptable pour une situation patrimoniale complexe. Et il ne confronte pas encore automatiquement les pièces d'un dossier entre elles : cette vérification croisée reste la vôtre.