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Investir dans l'immobilier locatif à Narrosse

Pour investir à Narrosse (40180) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 169 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 11.3 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.27 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

34 annonces analysées par IA à Narrosse. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 169 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

6.27%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

345 159 €

Médiane : 305 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

138 m²

34 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 34 annonces analysées à Narrosse les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 643 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (estimation Pillr, modèle sur données DVF), identique à celui de la page prix immobilier Narrosse.

Recommandation d'achat · Narrosse

Opportunité à étudier
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +4,0 %, modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,27 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (-0,1 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Narrosse

Note de synthèse : 67 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Marché liquide : 33 transactions par an, fiabilité haute des données
  • Qualité du parc : seulement 2,9 % de passoires thermiques (DPE F ou G), parc récent

Points d'attention

  • Faible rendement : rendement brut ~5 %, inférieur à la moyenne nationale
  • Stabilité socio-économique modérée : chômage à 10 % dans la commune
Analyse complète de Narrosse

Dernières ventes enregistrées à Narrosse

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
18 juin 2026Maison320 m²362 000 €1 131 €
04 juin 2026Maison115 m²239 400 €2 082 €
02 juin 2026Maison64 m²79 380 €1 240 €
27 mai 2026Appartement82 m²162 400 €1 980 €
20 mai 2026Maison95 m²240 000 €2 526 €
13 mai 2026Maison144 m²164 000 €1 139 €
29 avr. 2026Maison82 m²264 000 €3 220 €
23 avr. 2026Maison200 m²241 000 €1 205 €
17 avr. 2026Maison600 m²609 790 €1 016 €
07 avr. 2026Maison110 m²439 550 €3 996 €
02 mars 2026Maison98 m²218 657 €2 231 €
27 févr. 2026Maison101 m²276 000 €2 733 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Narrosse

Maison 8p à Narrosse

Maison · 8p · 400 m²

73/100

370 000 €

8.9% brut6.2% netDPE B
Maison 7p à Narrosse

Maison · 7p · 195 m²

70/100

355 000 €

5.2% brut4% netDPE D
Maison 4p à Narrosse

Maison · 4p · 172 m²

68/100

259 000 €

6.6% brut4.6% netDPE D
Maison 5p à Narrosse

Maison · 5p · 117.21 m²

68/100

305 000 €

4.2% brut3.2% netDPE A
Maison 5p à Narrosse

Maison · 5p · 110 m²

67/100

265 500 €

4.6% brut3.4% netDPE D
Maison 4p à Narrosse

Maison · 4p · 117 m²

66/100

305 000 €

4.2% brut3.2% netDPE A
Voir toutes les 34 annonces à Narrosse

Questions fréquentes sur l'investissement à Narrosse

Quel est le prix moyen au m² à Narrosse ?
Le prix au m² à Narrosse est d'environ 2 169 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). La sélection Pillr (les 34 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 2 643 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 2 593 €/m² pour une maison à Narrosse (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 2 169 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Narrosse ?
Le rendement brut moyen à Narrosse est de 6.27 % (estimation sur données marché), contre 4.38 % en moyenne sur la sélection Pillr (34 annonces analysées). Sur les 34 annonces analysées à Narrosse, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,14 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 4,38 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Narrosse ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Narrosse. Au prix de 2 169 €/m² pour un loyer estimé à 14,3 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 98 k€ pour 644 € de loyer mensuel. La commune est en zone B2 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Narrosse ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Narrosse, 6 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 2 169 €/m² contre 2 593 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Narrosse est-il assez actif pour investir ?
Narrosse a enregistré 28 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -3,7 % sur un an et de -0,1 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Narrosse

Est-ce le bon moment pour acheter à Narrosse ?

Sur la base des données publiques, Narrosse ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart +4,0 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,27 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (-0,1 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Narrosse ?

Le rendement locatif brut indicatif à Narrosse est d'environ 6,27 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 11,3 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Narrosse ?

Notre analyse de zone attribue à Narrosse un sous-score de demande locative de 56/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 8,1 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Narrosse ?

Faible rendement : rendement brut ~5 %, inférieur à la moyenne nationale. Stabilité socio-économique modérée : chômage à 10 % dans la commune. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Narrosse ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Narrosse ?

Narrosse est classée en zone B2 (marché moyennement tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Narrosse ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Narrosse 5,0 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,4 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Narrosse

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Narrosse ?

Narrosse affiche un prix au m² de 2 169 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.27 %. Le marché de Narrosse a enregistré 28 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Mont-de-Marsan, Dax (thermalisme), côte landaise (Hossegor, Capbreton). Littoral surf très prisé.

À Narrosse, le revenu disponible médian est de 25 540 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Dax à 3,9 km, aéroport Biarritz Pays Basque à 48,6 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Narrosse

Les prix à Narrosse ont évolué de -3,7 % sur un an et de -0,1 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Narrosse, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Narrosse sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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