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Investir dans l'immobilier locatif à Maincy

Pour investir à Maincy (77950) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 746 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 15.8 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.9 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

17 annonces analysées par IA à Maincy. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 746 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

6.9%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

342 694 €

Médiane : 345 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

155 m²

17 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 17 annonces analysées à Maincy les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 377 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Maincy.

Recommandation d'achat · Maincy

À surveiller
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -5,3 %, modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,90 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -5,1 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Maincy

Note de synthèse : 66 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Rendement locatif élevé : rendement brut appartement à 8,9 %, bien au-dessus de la moyenne
  • Profil socio-économique : profil aisés pavillonnaires, revenu médian 31 520 €

Points d'attention

  • Baisse des prix récente : prix en baisse de -3,2 % sur 1 an (DVF, 23 transactions)
  • Parc immobilier ancien : 27 % de passoires thermiques (DPE F ou G), rénovation énergétique nécessaire

Attention à la rénovation : vérifier le DPE avant achat, cibler biens rénovés ou budget travaux

Analyse complète de Maincy

Dernières ventes enregistrées à Maincy

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Maison86 m²267 000 €3 105 €
23 juin 2026Maison80 m²200 000 €2 500 €
19 mai 2026Maison90 m²220 000 €2 444 €
24 avr. 2026Maison35 m²160 000 €4 571 €
13 mars 2026Maison63 m²99 000 €1 571 €
25 févr. 2026Maison75 m²220 000 €2 933 €
27 janv. 2026Maison149 m²378 315 €2 539 €
26 janv. 2026Maison117 m²315 000 €2 692 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Maincy

Appartement 3p à Maincy

Appartement · 3p · 90 m²

78/100

189 000 €

8.2% brut6.3% netDPE C
Maison 6p à Maincy

Maison · 6p · 151.4 m²

72/100

240 000 €

9.1% brut5.8% netDPE D
Maison 12p à Maincy

Maison · 12p · 300 m²

71/100

470 000 €

7.7% brut5.5% netDPE D
Maison 12p à Maincy

Maison · 12p · 308 m²

69/100

549 500 €

6.7% brut4.9% netDPE D
Maison 8p à Maincy

Maison · 8p · 160 m²

69/100

319 000 €

7.1% brut5% netDPE D
Maison 2p à Maincy

Maison · 2p · 70 m²

67/100

134 900 €

8.5% brut4.9% netDPE G
Voir toutes les 17 annonces à Maincy

Questions fréquentes sur l'investissement à Maincy

Quel est le prix moyen au m² à Maincy ?
Le prix au m² à Maincy est d'environ 2 746 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 17 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 2 377 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 2 864 €/m² pour une maison à Maincy (ventes DVF, millésime 2026), contre 2 746 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Maincy ?
Le rendement brut moyen à Maincy est de 6.9 % (estimation sur données marché), contre 6.59 % en moyenne sur la sélection Pillr (17 annonces analysées). Sur les 17 annonces analysées à Maincy, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 4,51 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 6,59 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Maincy ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Maincy. Au prix de 2 746 €/m² pour un loyer estimé à 17,2 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 124 k€ pour 775 € de loyer mensuel. La commune est en zone B1 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Maincy ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Maincy, 19 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 2 746 €/m² contre 2 864 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Maincy est-il assez actif pour investir ?
Maincy a enregistré 22 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -6,2 % sur un an et de -5,1 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Maincy

Est-ce le bon moment pour acheter à Maincy ?

Le marché de Maincy est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -5,3 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,90 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -5,1 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Maincy ?

Le rendement locatif brut indicatif à Maincy est d'environ 6,90 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 15,8 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Maincy ?

Notre analyse de zone attribue à Maincy un sous-score de demande locative de 66/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 7,1 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Maincy ?

Baisse des prix récente : prix en baisse de -3,2 % sur 1 an (DVF, 23 transactions). Piste : tendance départementale positive (+1,2 %) peut compenser. Parc immobilier ancien : 27 % de passoires thermiques (DPE F ou G), rénovation énergétique nécessaire. Piste : cibler biens rénovés ou budget travaux intégré. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Maincy ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Maincy ?

Maincy est classée en zone B1 (marché tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Pose ta question sur Maincy

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Maincy ?

Maincy affiche un prix au m² de 2 746 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.9 %. Le marché de Maincy a enregistré 22 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Plus grand département francilien. Meaux, Chelles, Fontainebleau. Marché familial.

À Maincy, le revenu disponible médian est de 31 520 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Melun à 4,1 km, aéroport Paris-Orly à 32,1 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Maincy

Les prix à Maincy ont évolué de -6,2 % sur un an et de -5,1 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Maincy, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Maincy sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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