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Investir dans l'immobilier locatif à Guînes

Pour investir à Guînes (62340) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 333 € (estimation Pillr, modèle sur données DVF), pour un loyer médian de 11.5 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 10.36 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

22 annonces analysées par IA à Guînes. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

1 333 €

Appartement · estimation Pillr, modèle sur données DVF

Rendement brut · commune

10.36%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

243 563 €

Médiane : 255 575 €

Surface moyenne · sélection Pillr

111 m²

22 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 22 annonces analysées à Guînes les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 535 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (estimation Pillr, modèle sur données DVF), identique à celui de la page prix immobilier Guînes.

Prix au m² par quartier à Guînes

À Guînes, le prix au m² des maisons va de 1 369 €/m² dans le quartier Le Centre à 1 760 €/m² dans le quartier Le Marais (Hameau), soit un écart de 29 % (391 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.

3 des 3 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 272 ventes de maisons enregistrées dans DVF.

Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.

Quartier le plus cher

Le Marais (Hameau)

1 760 €/m²

maison · 47 ventes DVF

Quartier le plus abordable

Le Centre

1 369 €/m²

maison · 94 ventes DVF

Chargement de la carte…

Classement des quartiers de Guînes au prix au m² (maison)

3 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.

#QuartierPrix au m²Ventes DVF
1Le Marais (Hameau)1 760 €/m²47
2Périphérie1 707 €/m²131
3Le Centre1 369 €/m²94

Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Recommandation d'achat · Guînes

Opportunité à étudier
  • Prix au m² 19,7 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 10,36 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -6,5 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Guînes

Note de synthèse : 68 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Rendement locatif élevé : rendement brut de 8,1 % (appartement) et 9,9 % (maison)
  • Liquidité du marché : 73 transactions par an

Points d'attention

  • Chute des prix : prix en baisse de -15,6 % sur 1 an (DVF, 73 transactions)
  • Faible attractivité socio-économique : chômage à 15 %, classe moyenne inférieure

Investissement locatif : privilégier petites surfaces pour optimiser rendement, attention à la vacance

Analyse complète de Guînes

Dernières ventes enregistrées à Guînes

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
29 juin 2026Maison204 m²220 410 €1 080 €
26 juin 2026Maison105 m²295 600 €2 815 €
15 juin 2026Maison112 m²306 080 €2 733 €
11 juin 2026Maison80 m²110 000 €1 375 €
05 juin 2026Maison56 m²60 000 €1 071 €
29 mai 2026Maison72 m²55 000 €764 €
27 mai 2026Maison85 m²190 000 €2 235 €
27 mai 2026Maison214 m²268 000 €1 252 €
26 mai 2026Maison72 m²122 000 €1 694 €
13 mai 2026Maison145 m²160 000 €1 103 €
12 mai 2026Maison449 m²650 000 €1 448 €
12 mai 2026Maison80 m²175 000 €2 188 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Guînes

Maison 9p à Guînes

Maison · 9p · 254 m²

75/100

399 900 €

8.6% brut6.4% netDPE C
Maison 4p à Guînes

Maison · 4p · 90 m²

70/100

186 500 €

5.7% brut4.5% netDPE C
Immeuble 0p à Guînes

Immeuble · 0p · 110 m²

70/100

196 876 €

6.7% brut5.2% netDPE D
Maison 5p à Guînes

Maison · 5p · 100 m²

69/100

130 000 €

8.8% brut5.3% netDPE D
Maison 4p à Guînes

Maison · 4p · 98 m²

64/100

249 900 €

5.3% brut4.1% netDPE C
Maison 3p à Guînes

Maison · 3p · 106 m²

63/100

203 000 €

5.9% brut4.2% netDPE C
Voir toutes les 22 annonces à Guînes

Questions fréquentes sur l'investissement à Guînes

Quel est le prix moyen au m² à Guînes ?
Le prix au m² à Guînes est d'environ 1 333 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF). La sélection Pillr (les 22 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 2 535 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 1 591 €/m² pour une maison à Guînes (estimation Pillr, modèle sur données DVF, millésime 2026), contre 1 333 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Guînes ?
Le rendement brut moyen à Guînes est de 10.36 % (estimation sur données marché), contre 5.8 % en moyenne sur la sélection Pillr (22 annonces analysées). Sur les 22 annonces analysées à Guînes, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,86 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 5,8 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Guînes ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Guînes. Au prix de 1 333 €/m² pour un loyer estimé à 13,7 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 60 k€ pour 618 € de loyer mensuel. La commune est en zone B2 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Guînes ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Guînes, 12 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 1 333 €/m² contre 1 591 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Guînes est-il assez actif pour investir ?
Guînes a enregistré 70 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de -16,2 % sur un an et de -6,5 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Guînes

Est-ce le bon moment pour acheter à Guînes ?

Sur la base des données publiques, Guînes ressort comme une opportunité à étudier. Prix au m² 19,7 % sous la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 10,36 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -6,5 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Guînes ?

Le rendement locatif brut indicatif à Guînes est d'environ 10,36 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 11,5 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Guînes ?

Notre analyse de zone attribue à Guînes un sous-score de demande locative de 65/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 7,1 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Guînes ?

Chute des prix : prix en baisse de -15,6 % sur 1 an (DVF, 73 transactions). Piste : acheter en dessous du marché, vérifier la solidité du prix d'achat. Faible attractivité socio-économique : chômage à 15 %, classe moyenne inférieure. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Guînes ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Guînes ?

Guînes est classée en zone B2 (marché moyennement tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Guînes ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Guînes 2,6 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Guînes

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Guînes ?

Guînes affiche un prix au m² de 1 333 € pour un appartement (estimation Pillr, modèle sur données DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 10.36 %. Le marché de Guînes a enregistré 70 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Calais (port et tunnel), Lens, Béthune. Marché en mutation.

À Guînes, le revenu disponible médian est de 21 570 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Caffiers à 4,7 km, aéroport Ostend-Bruges à 79,4 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Guînes

Les prix à Guînes ont évolué de -16,2 % sur un an et de -6,5 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Guînes, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Guînes sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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