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Investir dans l'immobilier locatif à Guignes

Pour investir à Guignes (77390) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 2 760 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 14.9 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 6.49 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

28 annonces analysées par IA à Guignes. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

2 760 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

6.49%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

252 885 €

Médiane : 259 500 €

Surface moyenne · sélection Pillr

109 m²

28 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 28 annonces analysées à Guignes les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 630 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Guignes.

Recommandation d'achat · Guignes

À surveiller
  • Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -1,6 %, modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 6,49 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix en repli : -8,5 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Guignes

Note de synthèse : 69 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Liquidité exceptionnelle : 59 ventes par an (signal haute fiabilité) assure une sortie facile
  • Rendement locatif attractif : 6,5 % brut appartement, bien au-dessus de la moyenne IDF

Points d'attention

  • Baisse des prix sur 3 ans : -10 % sur 3 ans (DVF fiable), correction du marché en cours
  • Faible croissance attendue : potentiel de valorisation limité

Négociation Aggressive : profiter de la baisse des prix sur 3 ans (-10 %) pour négocier fort et acheter sous le prix moyen

Analyse complète de Guignes

Dernières ventes enregistrées à Guignes

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
30 juin 2026Maison90 m²269 000 €2 989 €
26 juin 2026Maison80 m²235 000 €2 938 €
24 juin 2026Maison85 m²264 439 €3 111 €
01 juin 2026Maison85 m²250 000 €2 941 €
19 mai 2026Maison90 m²288 650 €3 207 €
18 mai 2026Appartement30 m²71 500 €2 383 €
13 mai 2026Maison77 m²360 000 €4 675 €
12 mai 2026Appartement45 m²158 000 €3 511 €
07 mai 2026Appartement70 m²189 215 €2 703 €
07 mai 2026Maison50 m²370 000 €7 400 €
04 mai 2026Maison32 m²175 400 €5 481 €
28 avr. 2026Appartement78 m²190 000 €2 436 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Guignes

Maison 5p à Guignes

Maison · 5p · 126.47 m²

86/100

215 000 €

8.3% brut6.5% netDPE C
Maison 5p à Guignes

Maison · 5p · 111.13 m²

84/100

215 000 €

7.5% brut5.9% netDPE C
Maison 7p à Guignes

Maison · 7p · 116.19 m²

84/100

220 000 €

7.5% brut5.9% netDPE C
Immeuble 5p à Guignes

Immeuble · 5p · 403 m²

83/100

349 900 €

13.4% brut10.3% netDPE D
Maison 5p à Guignes

Maison · 5p · 89.42 m²

83/100

190 000 €

7.1% brut5.6% netDPE C
Maison 7p à Guignes

Maison · 7p · 135 m²

74/100

320 000 €

5.9% brut4.5% netDPE C
Voir toutes les 28 annonces à Guignes

Questions fréquentes sur l'investissement à Guignes

Quel est le prix moyen au m² à Guignes ?
Le prix au m² à Guignes est d'environ 2 760 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 28 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 2 630 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 2 861 €/m² pour une maison à Guignes (ventes DVF, millésime 2026), contre 2 760 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Guignes ?
Le rendement brut moyen à Guignes est de 6.49 % (estimation sur données marché), contre 6.17 % en moyenne sur la sélection Pillr (28 annonces analysées). Sur les 28 annonces analysées à Guignes, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 4,42 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 6,17 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Guignes ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Guignes. Au prix de 2 760 €/m² pour un loyer estimé à 17,6 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 124 k€ pour 790 € de loyer mensuel. La commune est en zone B2 du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Guignes ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Guignes, 7 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 2 760 €/m² contre 2 861 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Guignes est-il assez actif pour investir ?
Guignes a enregistré 57 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +7,4 % sur un an et de -8,5 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Guignes

Est-ce le bon moment pour acheter à Guignes ?

Le marché de Guignes est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² aligné sur la valeur attendue pour son département (écart -1,6 %, modèle DVF). Rendement brut élevé : 6,49 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -8,5 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Guignes ?

Le rendement locatif brut indicatif à Guignes est d'environ 6,49 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 14,9 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Guignes ?

Notre analyse de zone attribue à Guignes un sous-score de demande locative de 65/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 6,9 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Guignes ?

Baisse des prix sur 3 ans : -10 % sur 3 ans (DVF fiable), correction du marché en cours. Piste : acheter en dessous du prix de marché actuel pour sécuriser la marge. Faible croissance attendue : potentiel de valorisation limité. Piste : cibler l'investissement locatif pur (cash-flow) plutôt que la plus-value. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Guignes ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Guignes ?

Guignes est classée en zone B2 (marché moyennement tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Pose ta question sur Guignes

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Guignes ?

Guignes affiche un prix au m² de 2 760 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 6.49 %. Le marché de Guignes a enregistré 57 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Plus grand département francilien. Meaux, Chelles, Fontainebleau. Marché familial.

À Guignes, le revenu disponible médian est de 27 560 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Verneuil-l'Étang à 2,2 km, aéroport Paris-Orly à 34,1 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Guignes

Les prix à Guignes ont évolué de +7,4 % sur un an et de -8,5 % sur trois ans (évolution de la médiane des ventes, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Guignes, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Guignes sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

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