Le Pinel est fermé aux nouvelles acquisitions
La réduction d'impôt Pinel, prévue à l'article 199 novovicies du code général des impôts, ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024. Aucun investissement réalisé depuis le 1er janvier 2025 n'y ouvre droit : ni la loi de finances pour 2025 ni celle pour 2026 ne l'ont prorogée, et l'article reste dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024 (ANIL, analyse juridique de la loi de finances pour 2026).
Les investissements antérieurs gardent leur réduction d'impôt tant que les conditions sont respectées, jusqu'au terme de l'engagement de location : 6 ou 9 ans à l'origine, prorogeable jusqu'à 12 ans (Service-public.gouv.fr, investissement locatif loi Pinel/Duflot (réduction d'impôt)).
Pinel en cours : les plafonds de loyer de 2026
Pendant l'engagement, le loyer et les ressources du locataire restent plafonnés. Les plafonds de loyer sont révisés chaque 1er janvier selon l'indice de référence des loyers, et un arrêté préfectoral peut les réduire dans certaines communes.
Le plafond au m² est multiplié par un coefficient de surface égal à 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2, S étant la surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m² (BOFiP, BOI-IR-RICI-360-20-30-20260310). La zone retenue est celle de la date de l'investissement ; si la commune change de zone pendant l'engagement, c'est la zone en vigueur à la conclusion ou au renouvellement du bail qui s'applique.
Plafonds mensuels hors charges pour un bail conclu ou renouvelé en 2026, en métropole, avant coefficient (BOFiP, barème BOI-BAREME-000017-20260310) :
| Zone | Plafond de loyer mensuel |
|---|---|
| A bis | 19,71 €/m² |
| A | 14,64 €/m² |
| B1 | 11,80 €/m² |
| B2 et C | 10,26 €/m² |
Rappel : comment fonctionnait le Pinel
Pour mémoire, sans effet pour un achat réalisé aujourd'hui :
- Une réduction d'impôt sur le revenu, pour un logement acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, entre 2013 et 2024.
- Un engagement de location de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu'à 12 ans.
- Un loyer et des ressources du locataire plafonnés selon la zone du zonage ABC.
Relance logement : le dispositif créé par la loi de finances pour 2026
L'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a créé une déduction au titre de l'amortissement dans les revenus fonciers, aux i et j du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts. La loi ne lui donne pas de nom : ecologie.gouv.fr l'appelle Relance logement (« Relance logement : un nouveau dispositif pour faciliter l'achat et la location de logements ») et service-public.gouv.fr le rattache au plan « relance logement » (« De nouvelles réductions fiscales pour certains propriétaires bailleurs »). On parle aussi de statut du bailleur privé.
- Période : acquisitions de logements neufs, en l'état futur d'achèvement ou anciens, et demandes de permis de construire pour les logements que le contribuable fait construire, réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
- Logement : situé en France dans un bâtiment d'habitation collectif, ce qui exclut les maisons individuelles. Dans l'ancien, les travaux d'amélioration doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition, et le logement répondre aux critères d'une réhabilitation lourde, dont une performance énergétique de classe A ou B (décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025 ; ANIL, analyse juridique de la loi de finances pour 2026). Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 et non promulgué au 14 septembre 2026, prévoit de modifier les conditions applicables dans l'ancien : rien n'en est applicable à cette date.
- Zone : aucune condition de zone pour l'éligibilité.
- Location : nue, à usage de résidence principale, effective et continue pendant au moins 9 ans, à un locataire qui n'appartient pas au foyer fiscal et n'est ni parent ni allié jusqu'au 2e degré. La location meublée est exclue.
- Plafonds : loyer et ressources du locataire plafonnés. En location intermédiaire, ce sont les plafonds du Pinel, par zone ; en location sociale et très sociale, ceux de Loc'Avantages : loyers fixés par commune, ressources par zone. Les plafonds de loyer Loc'Avantages de 2026 figurent dans l'arrêté du 6 janvier 2026 pris en application de l'article 2 terdecies H de l'annexe III au code général des impôts. Aucune condition de ressources pour le propriétaire.
- Amortissement : il ne porte pas sur le terrain, évalué forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition. La somme déduite chaque année est plafonnée à 8 000 € par foyer, portée à 10 000 € ou 12 000 € quand la moitié au moins des loyers des logements concernés vient de location sociale ou très sociale.
- Règles liées : micro-foncier exclu ; pas d'amortissement pour un logement dont la propriété est démembrée ; à la revente, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est minoré des amortissements déduits ; en cas de rupture d'un engagement, les amortissements déjà déduits sont réintégrés au revenu foncier de l'année, sauf invalidité, licenciement ou décès.
Relance logement : les taux d'amortissement
Taux annuels, selon le niveau de loyer choisi. Ces taux sont ceux de l'article 31 du code général des impôts en vigueur le 14 septembre 2026.
| Niveau de loyer | Neuf | Ancien avec travaux |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Social | 4,5 % | 3,5 % |
| Très social | 5,5 % | 4 % |
Denormandie et Loc'Avantages : ouverts jusqu'à fin 2027
Le Denormandie, prévu au même article 199 novovicies, reste ouvert pour les logements anciens acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 avec des travaux d'amélioration. Son éligibilité se juge par commune, pas par zone : communes où le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est marqué, ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire. Les plafonds de loyer et de ressources sont ceux du Pinel, et il ne se cumule pas avec le dispositif Relance logement dans l'ancien pour un même logement.
Loc'Avantages (article 199 tricies du code général des impôts) ouvre une réduction d'impôt de 15 %, 35 % ou 65 % des loyers selon le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social avec intermédiation locative), portée à 20 % en intermédiaire et à 40 % en social avec intermédiation locative, pour les logements conventionnés avec l'Anah dont la demande est enregistrée jusqu'au 31 décembre 2027. Ses plafonds de loyer sont fixés par commune, ses plafonds de ressources par zone. Pour un même logement, il ne se cumule pas avec le dispositif Relance logement.
Déficit foncier
En location nue au régime réel, le déficit foncier provenant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156 du code général des impôts), limite qui vaut aussi pour le dispositif Relance logement. Elle est rehaussée, sans pouvoir dépasser 21 400 € par an, à hauteur des dépenses de travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027. Le détail figure dans le guide du déficit foncier.
Location meublée
La location meublée est exclue du dispositif Relance logement. Son régime propre est présenté dans le guide LMNP.
Les dispositifs en un coup d'œil
Informations à caractère général, vérifiées le 14 septembre 2026 sur les textes officiels cités : elles décrivent les règles et ne remplacent pas l'avis d'un professionnel pour une situation donnée.
| Dispositif | Nature | Période | Rôle de la zone |
|---|---|---|---|
| Pinel | Réduction d'impôt | Fermé : acquisitions jusqu'au 31 décembre 2024 | Plafonds de loyer et de ressources |
| Relance logement | Amortissement déduit des revenus fonciers | Acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 | Plafonds de ressources et, en location intermédiaire, de loyer ; pas de condition de zone pour l'éligibilité |
| Denormandie | Réduction d'impôt | Acquisitions jusqu'au 31 décembre 2027 | Plafonds de loyer et de ressources ; éligibilité par commune |
| Loc'Avantages | Réduction d'impôt | Demandes de conventionnement jusqu'au 31 décembre 2027 | Plafonds de ressources ; loyers plafonnés par commune |