Location nue ou meublée : l'impact fiscal
Le choix entre location nue (LLD vide) et meublée (LMNP) détermine votre régime fiscal et votre imposition.
Location nue → revenus fonciers (micro-foncier ou réel)
Location meublée → BIC (micro-BIC ou réel LMNP)
Régime micro-foncier (location nue)
- Seuil : revenus fonciers < 15 000 €/an
- Abattement forfaitaire : 30%
- Avantage : simplicité (case 4BE)
- Inconvénient : pas de déduction des charges réelles
Pertinent si vos charges réelles < 30% des loyers.
Régime réel foncier (location nue)
- Obligation : revenus > 15 000 € ou option
- Déductions : intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, gestion
- Déficit foncier : imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 €/an
Pertinent si travaux importants ou charges > 30% des loyers.
Régime micro-BIC (LMNP)
- Seuil : revenus < 77 700 € en meublé classique (15 000 € pour LCD non classée)
- Abattement : 50% (meublé classique et meublé de tourisme classé), 30% pour la LCD non classée
- Simplicité : pas de comptabilité
Régime réel LMNP (le plus puissant)
C'est le régime fiscal le plus avantageux pour l'investisseur locatif en 2026.
Déductions possibles :
- Intérêts d'emprunt
- Charges de copropriété
- Taxe foncière
- Assurances
- Frais de gestion
- Amortissement du bien (2 à 3% par an) et du mobilier (10-20%)
L'amortissement permet souvent de neutraliser fiscalement les loyers pendant 15-20 ans. Résultat : 0 € d'impôt sur les revenus locatifs.
Exemple chiffré LMNP réel
Bien acheté 200 000 € dont 160 000 € amortissable sur 30 ans :
- Loyer annuel : 10 000 €
- Charges + intérêts : 4 000 €
- Amortissement : 160 000 / 30 = 5 333 €
- Résultat fiscal : 10 000 − 4 000 − 5 333 = 667 €
- Impôt (TMI 30% + PS 17,2%) : ~315 € au lieu de 2 360 € en micro-BIC
LMP (Loueur Meublé Professionnel)
Conditions (les 2) :
- Recettes locatives > 23 000 €/an
- Ces recettes supérieures aux revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC...)
Avantages :
- Déficits imputables sur revenu global
- Exonération plus-values après 5 ans
- Pas d'IFI sur les biens loués
Dispositifs de défiscalisation
- Pinel : fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025, plus disponible pour un nouvel achat
- Relance logement (dit statut du bailleur privé) : amortissement déduit des revenus fonciers, pour un logement situé dans un immeuble collectif et loué nu en résidence principale pendant au moins 9 ans, avec un loyer et des ressources du locataire plafonnés ; acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028
- Denormandie : logement ancien avec travaux dans une commune éligible, pour les acquisitions jusqu'au 31 décembre 2027
- Malraux : 22-30% de réduction en secteur sauvegardé
- Monuments historiques : déduction illimitée des travaux
Lequel choisir ?
| Situation | Régime conseillé |
|---|---|
| Location nue, peu de charges | Micro-foncier |
| Location nue, travaux importants | Réel foncier + déficit |
| Meublé, revenus < 15k | Micro-BIC |
| Meublé, optimisation max | Réel LMNP (+amortissement) |
| Revenus > 23k et > revenus d'activité | LMP |
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