Acheter une passoire thermique moins cher, puis la rénover : sur le papier, l'opération s'équilibre. Dans les faits, pour une maison, la balance penche du mauvais côté. Classée F ou G, elle s'affiche en général 34 000 € moins cher qu'une maison classée D du même secteur. La remettre en D coûte en général 42 000 €.
Autrement dit, pour plus d'une maison sur deux (54 %), la baisse de prix ne suffit pas à payer les travaux. L'acheteur finance lui-même la différence, avant les aides.
La question concerne tout le marché : plus d'un logement ancien en vente sur dix est une passoire (11,3 %). Et le calendrier se resserre. En métropole, un logement classé G ne peut plus être mis en location, ni voir son bail renouvelé, depuis le 1er janvier 2025. Un logement F suivra en 2028.
Pour le mesurer, Pillr a croisé le 28 septembre 2026 ses relevés quotidiens de Leboncoin et Bien'ici avec les coûts de travaux estimés par les auditeurs de l'ADEME.
Une annonce sur dix, et près d'une sur deux dans la Creuse
La carte des passoires est très contrastée. Dans la Creuse, près d'une annonce sur deux est classée F ou G (47,3 %). Dans les Bouches-du-Rhône, à peine deux sur cent (2,2 %).
À Paris, une annonce sur cinq est une passoire (20,5 %), et plus le logement est petit, plus c'est fréquent. Plus d'un appartement de moins de 20 m² sur trois est concerné (36,5 %).
Le calcul du DPE pénalisait les petites surfaces jusqu'à sa révision de juillet 2024, et beaucoup d'annonces portent encore un ancien diagnostic.
Ce que l'étiquette retire au prix
Une passoire s'affiche moins cher, et l'écart est net pour les maisons. Une maison classée F s'affiche en général 13,3 % sous une maison D du même secteur, de même type et de taille voisine. Une maison G, 15,1 % en dessous.
Pour les appartements, l'écart est plus faible : 6,6 % en F, 9,5 % en G.
Ce sont des tendances, pas des règles. Près d'une maison passoire sur trois s'affiche même plus cher au mètre carré que ses voisines classées D (30 %) : l'étiquette n'est pas le seul critère du prix.
La baisse de prix face au coût des travaux
Sur un plateau de la balance, l'écart de prix de chaque maison avec ses voisines classées D. Sur l'autre, le coût des travaux pour la remonter en D, estimé à partir des audits de maisons semblables.
Résultat : la baisse de prix paie les travaux pour moins d'une maison sur deux (46 %). Pour une maison typique, il manque 5 700 €, que l'acheteur doit trouver ailleurs.
Marché par marché, il faut atteindre les secteurs les plus chers pour que la baisse de prix paie nettement plus d'une fois sur deux les travaux.
| Prix au m² des maisons D du secteur | Baisse de prix habituelle | Travaux habituels pour atteindre D | Maisons où la baisse paie les travaux |
|---|---|---|---|
| Moins de 2 000 € | 34 000 € | 45 000 € | 41,8 % |
| 2 000 à 3 000 € | 37 000 € | 40 000 € | 49,1 % |
| 3 000 à 4 500 € | 30 000 € | 41 000 € | 46,4 % |
| 4 500 à 7 000 € | 35 000 € | 45 000 € | 50,1 % |
| 7 000 € et plus | 72 000 € | 73 000 € | 58,2 % |
| Ensemble | 34 000 € | 42 000 € | 46,3 % |
Source : Pillr, 4 464 maisons classées F ou G en vente le 28/09/2026 sur Leboncoin et Bien'ici. Coûts de travaux estimés par les auditeurs de l'ADEME (331 883 audits de logements F ou G), avant aides. Prix demandés, pas prix de vente.
C'est dans les secteurs les moins chers que la baisse de prix protège le moins l'acheteur. Sous 2 000 € le mètre carré, il manque en général 8 600 € par maison.
En appartement, tout dépend du prix du quartier
Pour les appartements, la balance est presque à l'équilibre : en général 13 000 € de baisse de prix face à 15 000 € de travaux. La baisse paie les travaux pour à peu près un appartement sur deux.
Le prix du quartier fait pencher la balance. Là où le mètre carré est bon marché, les travaux pèsent plus lourd que la baisse de prix ; là où il est cher, la baisse de prix pèse plus lourd que les travaux.
Sous 2 000 € le mètre carré, on compte en général 12 000 € de baisse pour 20 000 € de travaux.
Au-delà de 7 000 € le mètre carré, c'est l'inverse : 15 000 € de baisse pour 12 000 € de travaux.
À Paris, la baisse de prix paie les travaux pour un peu plus d'un appartement sur deux (54 %). Mais les travaux votés par la copropriété, façade ou toiture, s'ajoutent à la facture.
Les vendeurs de passoires baissent moins souvent, mais plus fort
Le prix demandé bouge aussi pendant la vente. Pillr a suivi les annonces du 24 août au 27 septembre 2026.
Les vendeurs de passoires baissent leur prix un peu moins souvent que les autres. En cinq semaines, 10,8 % des annonces classées G ont baissé, contre 13,0 % des C.
Mais quand ils baissent, ils baissent plus fort : 7,2 % pour un G, contre 4,5 % pour un C. Plus d'une baisse sur quatre dépasse 10 % pour un G.
| Classe DPE | Annonces qui ont baissé en 5 semaines | Baisse habituelle | Baisses de plus de 10 % |
|---|---|---|---|
| A | 12,9 % | 4,0 % | 5,5 % |
| B | 12,8 % | 4,4 % | 8,2 % |
| C | 13,0 % | 4,5 % | 7,4 % |
| D | 12,7 % | 5,0 % | 10,4 % |
| E | 12,1 % | 5,6 % | 14,4 % |
| F | 11,9 % | 6,4 % | 21,3 % |
| G | 10,8 % | 7,2 % | 28,2 % |
Source : Pillr, suivi quotidien des maisons et appartements en vente sur Leboncoin et Bien'ici, de 39 668 (G) à 344 077 (D) annonces par classe. Les deux dernières colonnes portent sur les annonces qui ont baissé. Prix demandés.
Cet écart ne tient pas seulement au prix plus bas des passoires. À prix comparable, entre 150 000 et 250 000 €, la baisse habituelle est de 6,5 % pour un G, contre 4,6 % pour un C.
Les passoires restent aussi plus longtemps en vente. Sur Leboncoin, 37,9 % des passoires mises en ligne en juin étaient encore en vente fin septembre, contre 32,4 % des logements classés C ou D.
Ce qu'il faut en retenir
Une passoire moins chère est-elle une bonne affaire ? Pas automatiquement : pour une maison sur deux, la baisse de prix ne paie pas les travaux. Tout se joue bien par bien.
Pour un investisseur, trois réflexes. D'abord, vérifier le diagnostic : depuis le 1er janvier 2026, le DPE compte l'électricité moins sévèrement (coefficient de 1,9 au lieu de 2,3), et un logement chauffé à l'électricité peut changer de classe sans travaux. L'attestation à jour est gratuite sur l'Observatoire DPE-Audit.
Ensuite, chiffrer les travaux du bien lui-même, pas une moyenne. Enfin, négocier : les vendeurs de passoires baissent plus fort, et le coût des travaux est un argument chiffré.
Le projet de loi logement adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 prévoit des dérogations au calendrier, mais rien ne change avant sa promulgation.
Pour un agent, l'écart avec les maisons D du secteur et le coût habituel des travaux donnent deux repères pour fixer le prix d'une passoire dès la mise en vente.
Sur chaque annonce classée E, F ou G, Pillr affiche le coût pour atteindre D, C et B, tiré des audits de l'ADEME. Dans le Hub, l'assistant retrace l'historique de prix d'une annonce.
