Le LMNP, c'est quoi exactement ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s'applique dès que vous louez un bien meublé et que vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an (ou inférieurs à vos autres revenus d'activité).
Il s'applique aussi bien à la location longue durée meublée qu'à la location courte durée (type Airbnb).
Deux régimes fiscaux s'offrent à vous : le micro-BIC et le réel.
Le micro-BIC : simple mais pas toujours optimal
Principe : Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur vos revenus locatifs. Vous êtes imposé sur les 50% restants à votre TMI + prélèvements sociaux (17,2%).
Exemple : 12 000 € de loyers annuels, TMI à 30%
- Base imposable : 12 000 × 50% = 6 000 €
- Impôt : 6 000 × 30% = 1 800 €
- Prélèvements sociaux : 6 000 × 17,2% = 1 032 €
- Total : 2 832 €
Avantage : Simplicité, aucune comptabilité à tenir.
Cas du meublé de tourisme : depuis la loi Le Meur (applicable aux revenus 2025), l'abattement du meublé de tourisme classé est ramené à 50% (plafond 77 700 € de recettes) et celui du non classé à 30% (plafond 15 000 €, au-delà bascule obligatoire au régime réel). Le classement garde donc un vrai intérêt fiscal, mais l'âge d'or du 71% est terminé.
Le régime réel : l'amortissement change tout
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles ET vous amortissez le bien. C'est là que la magie opère.
Charges déductibles :
- Intérêts d'emprunt
- Taxe foncière
- Charges de copropriété
- Assurance
- Frais de gestion
- Travaux d'entretien et réparation
- Frais de comptabilité
L'amortissement comptable :
Vous amortissez la valeur du bien (hors terrain, soit environ 85%) sur 25 à 30 ans. Cela crée une charge comptable qui réduit, voire annule, votre base imposable.
Exemple avec le même bien :
- Loyers : 12 000 €
- Charges déductibles : 4 500 €
- Amortissement : (200 000 × 85%) / 28 = 6 071 €/an
- Base imposable : 12 000 - 4 500 - 6 071 = 1 429 €
- Impôt : 1 429 × 47,2% = 675 €
Au lieu de 2 832 € en micro-BIC. Soit 2 157 € d'économie par an.
Quand choisir le micro-BIC ?
- Vos charges réelles sont inférieures à 50% des loyers
- Le bien est entièrement payé (pas d'intérêts à déduire)
- Vous ne voulez pas gérer de comptabilité
- Meublé de tourisme classé (abattement 50%)
Quand choisir le réel ?
- Vous avez un crédit en cours (intérêts déductibles)
- Vous avez fait des travaux importants
- Le bien a une valeur élevée (amortissement conséquent)
- Vos charges réelles dépassent 50% des loyers
Dans la majorité des cas, le régime réel est plus avantageux, surtout les premières années quand les intérêts d'emprunt sont élevés.
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