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Investir dans l'immobilier locatif à Les Gras

Pour investir à Les Gras (25790) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 1 951 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 13.1 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 8.05 %.

Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 19 octobre 2026

7 annonces analysées par IA à Les Gras. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.

Prix au m² · commune

1 951 €

Appartement · ventes DVF

Rendement brut · commune

8.05%

Estimation sur données marché

Prix moyen · sélection Pillr

235 071 €

Médiane : 218 000 €

Surface moyenne · sélection Pillr

92 m²

7 annonces analysées

La « sélection Pillr » réunit les 7 annonces analysées à Les Gras les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (2 894 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Les Gras.

Recommandation d'achat · Les Gras

À surveiller
  • Prix au m² 10,1 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
  • Rendement brut élevé : 8,05 % (loyer DHUP / prix DVF).
  • Prix stables sur 3 ans (+0,8 %, DVF).

Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.

Ce qui compte à Les Gras

Note de synthèse : 54 sur 100. Note et points établis automatiquement à partir des données publiques de la commune (prix, loyers, revenus, état du parc, risques).

Points positifs

  • Revenus élevés : revenu médian 39 170 € (Filosofi 2023)
  • Rendement locatif : rendement brut appartement de 6,1 %

Points d'attention

  • Marché peu liquide : 10 transactions par an seulement, tendance 'faible'
  • Vacance locative élevée : taux de vacance de 10,1 % (signal faible demande)

Investissement locatif : cibler l'achat pour le rendement (6,1 %) mais vérifier la demande locative locale (vacance 10,1 %)

Analyse complète de Les Gras

Dernières ventes enregistrées à Les Gras

Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2026). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.

DateTypeSurfacePrix de ventePrix/m²
21 mai 2026Maison119 m²385 830 €3 242 €
17 avr. 2026Maison91 m²275 400 €3 026 €
10 avr. 2026Appartement110 m²176 400 €1 604 €
17 févr. 2026Maison93 m²240 000 €2 581 €
17 févr. 2026Appartement173 m²348 000 €2 012 €
07 janv. 2026Appartement75 m²162 250 €2 163 €

Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.

Meilleurs scores d'investissement à Les Gras

Appartement 3p à Les Gras

Appartement · 3p · 96 m²

73/100

104 500 €

12.9% brut6.8% netDPE F
Appartement 6p à Les Gras

Appartement · 6p · 176 m²

71/100

158 000 €

13.6% brut6.7% netDPE E
Appartement 3p à Les Gras

Appartement · 3p · 76.58 m²

61/100

218 000 €

5.1% brut3.7% netDPE C
Appartement 2p à Les Gras

Appartement · 2p · 43 m²

60/100

139 000 €

4.7% brut3.2% netDPE C
Maison 4p à Les Gras

Maison · 4p · 102 m²

50/100

390 000 €

3.4% brut2.5% netDPE D
Maison 5p à Les Gras

Maison · 5p · 76 m²

43/100

318 000 €

3.2% brut2.3% netDPE E
Voir toutes les 7 annonces à Les Gras

Questions fréquentes sur l'investissement à Les Gras

Quel est le prix moyen au m² à Les Gras ?
Le prix au m² à Les Gras est d'environ 1 951 € pour un appartement (ventes DVF). La sélection Pillr (les 7 annonces analysées, remontées par notre score d'investissement, donc plutôt décotées) ressort à 2 894 €/m² en moyenne, ce qui ne représente pas le marché de la commune. Comptez environ 2 432 €/m² pour une maison à Les Gras (ventes DVF, millésime 2026), contre 1 951 €/m² pour un appartement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Les Gras ?
Le rendement brut moyen à Les Gras est de 8.05 % (estimation sur données marché), contre 6.59 % en moyenne sur la sélection Pillr (7 annonces analysées). Sur les 7 annonces analysées à Les Gras, le rendement net moyen estimé par notre modèle est de 3,91 % (après charges courantes estimées), pour un rendement brut moyen de 6,59 %.
Quelle stratégie d'investissement choisir à Les Gras ?
Le choix dépend du rapport entre prix d'achat et loyer à Les Gras. Au prix de 1 951 €/m² pour un loyer estimé à 16,6 €/m² (loyer des appartements T1 et T2), un T2 de 45 m² représente environ 88 k€ pour 749 € de loyer mensuel. La commune est en zone C du zonage ABC, qui détermine notamment le plafond de loyer de la location intermédiaire. Le LMNP au réel reste le régime le plus courant pour l'amortissement. Analysez une annonce précise pour comparer les trois stratégies sur ce bien.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Les Gras ?
Dans l'ancien, l'arbitrage se joue sur l'état énergétique du bien. À Les Gras, 23 % du parc analysé est classé F ou G, donc concerné par le calendrier d'interdiction de location. L'appartement y est à 1 951 €/m² contre 2 432 €/m² pour une maison. L'ancien ouvre la plus-value par travaux, à condition de les chiffrer avant l'offre. Le neuf réduit la vacance et donne accès aux dispositifs encadrés.
Le marché de Les Gras est-il assez actif pour investir ?
Les Gras a enregistré 9 transactions dans les données DVF de 2025. Les prix y ont évolué de +4,2 % sur un an et de +0,8 % sur trois ans. Un marché peu transacté rend l'estimation moins fiable et la revente plus lente : c'est un critère à part entière, au même titre que le rendement.

Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.

Demande à Pillr sur Les Gras

Est-ce le bon moment pour acheter à Les Gras ?

Le marché de Les Gras est à surveiller : signaux mitigés. Prix au m² 10,1 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut élevé : 8,05 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix stables sur 3 ans (+0,8 %, DVF). Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Quel rendement locatif espérer à Les Gras ?

Le rendement locatif brut indicatif à Les Gras est d'environ 8,05 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 13,1 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.

La demande locative est-elle forte à Les Gras ?

Notre analyse de zone attribue à Les Gras un sous-score de demande locative de 42/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 10,1 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.

Quels sont les risques à connaître pour investir à Les Gras ?

Marché peu liquide : 10 transactions par an seulement, tendance 'faible'. Vacance locative élevée : taux de vacance de 10,1 % (signal faible demande). Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.

Quels sont les risques naturels à Les Gras ?

D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.

En quelle zone locative se situe Les Gras ?

Les Gras est classée en zone C (marché détendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.

Le quartier est-il sûr à Les Gras ?

En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Les Gras 0,0 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,6 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.

Pose ta question sur Les Gras

Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.

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Pourquoi investir à Les Gras ?

Les Gras affiche un prix au m² de 1 951 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 8.05 %. Le marché de Les Gras a enregistré 9 ventes sur l'année 2025 des données DVF, un indicateur de la liquidité à la revente. Besançon (université), Montbéliard-Sochaux (Stellantis), frontière suisse. Demande frontalière et étudiante.

À Les Gras, le revenu disponible médian est de 39 170 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Gilley à 7,3 km, aéroport Bern à 73,2 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).

Pillr analyse chaque annonce de l'ancien diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré. Les programmes neufs sont affichés sans analyse.

Évolution des prix à Les Gras

Les prix à Les Gras ont évolué de +4,2 % sur un an et de +0,8 % sur trois ans (tendance du département, DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.

Comment fonctionne l'analyse Pillr ?

Pour chaque annonce à Les Gras, Pillr calcule automatiquement :

  • Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
  • Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
  • Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
  • Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
  • Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
  • Projection patrimoine sur 20 ans

Les Gras sous tous les angles

Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.

Analyse de zone

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