Investir dans l'immobilier locatif à Léognan
Pour investir à Léognan (33850) en 2026, le prix au m² (appartement) est de 3 109 € (ventes DVF), pour un loyer médian de 14.7 €/m²/mois (source DHUP), soit un rendement brut indicatif de 5.68 %.
Données & analyse : Pillr · Méthodologie & sources · Dernière mise à jour : 20 septembre 2026
50 annonces analysées par IA à Léognan. Scoring d'investissement sur 100, rendement brut et net, chiffrage travaux par computer vision, simulation locative en location longue durée, LMNP meublée ou courte durée.
Prix au m² · commune
3 109 €
Appartement · ventes DVF
Rendement brut · commune
5.68%
Estimation sur données marché
Prix moyen · sélection Pillr
390 837 €
Médiane : 398 500 €
Surface moyenne · sélection Pillr
135 m²
50 annonces analysées
La « sélection Pillr » réunit les 50 annonces analysées à Léognan les mieux notées par notre score d'investissement. Ce n'est pas un échantillon représentatif : le score privilégie les biens décotés, ses moyennes sortent donc sous le marché (3 065 €/m² en moyenne). Le prix de la commune ci-dessus vient de nos données marché (ventes DVF), identique à celui de la page prix immobilier Léognan.
Prix au m² par quartier à Léognan
À Léognan, le prix au m² des maisons va de 3 339 €/m² dans le quartier Est à 3 631 €/m² dans le quartier Sud, soit un écart de 9 % (292 €/m² de différence) d'un quartier à l'autre.
4 des 4 quartiers IRIS suivis dans la commune atteignent le seuil de 5 ventes requis pour publier un prix ; ces prix reposent au total sur 460 ventes de maisons enregistrées dans DVF.
Côté appartements, la fourchette s'étend de 2 930 €/m² (Centre) à 3 368 €/m² (Ouest) sur 3 quartiers valorisés.
Prix calculés sur les ventes DVF lues à la vente entière, ramenés à la dernière année et rapprochés du prix de la commune quand un quartier compte peu de ventes, par quartier IRIS (découpage INSEE). Basculez entre appartement et maison sur la carte ; survolez ou touchez un quartier pour le détail.
Quartier le plus cher
Sud
3 631 €/m²
maison · 87 ventes DVF
Quartier le plus abordable
Est
3 339 €/m²
maison · 113 ventes DVF
Classement des quartiers de Léognan au prix au m² (maison)
4 quartiers valorisés, du plus cher au plus abordable.
| # | Quartier | Prix au m² | Ventes DVF |
|---|---|---|---|
| 1 | Sud | 3 631 €/m² | 87 |
| 2 | Centre | 3 577 €/m² | 113 |
| 3 | Ouest | 3 522 €/m² | 147 |
| 4 | Est | 3 339 €/m² | 113 |
Contours IRIS : IGN/INSEE · Prix : DVF/DGFiP. Un quartier n'affiche un prix qu'à partir de 5 ventes sur la période ; en deçà il est marqué « n.d. ».Prix indicatifs, non exhaustifs ; ne constitue pas un conseil en investissement.
Recommandation d'achat · Léognan
- Prix au m² 29,0 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF).
- Rendement brut correct : 5,68 % (loyer DHUP / prix DVF).
- Prix en repli : -12,3 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique.
Verdict calculé à partir des données publiques (DVF, DHUP). Indicatif, il ne constitue pas un conseil en investissement.
Analyse IA
Points positifs
- Liquidité exceptionnelle : 111 ventes/an, marché très fluide (score 100/100)
- Forte demande locative : Score 84/100, faible vacance (3.7%), profil aisée
Points d'attention
- Baisse des prix significative : -12.5% sur 3 ans (DVF fiable), correction en cours
- Rendement locatif faible : Gross yield 4.69-5.2%, 6e percentile national
Prudence sur la valorisation : Négocier agressivement compte tenu de la baisse -12.5% sur 3 ans
Dernières ventes enregistrées à Léognan
Transactions notariées réelles issues de la base DVF officielle (millésime 2025). Pour les mutations multi-lots, la surface et le prix au m² sont agrégés sur l'ensemble des lots bâtis de la vente.
| Date | Type | Surface | Prix de vente | Prix/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30 déc. 2025 | Maison | 143 m² | 318 659 € | 2 228 € |
| 30 déc. 2025 | Maison | 87 m² | 300 000 € | 3 448 € |
| 23 déc. 2025 | Maison | 114 m² | 250 000 € | 2 193 € |
| 19 déc. 2025 | Maison | 103 m² | 410 000 € | 3 981 € |
| 19 déc. 2025 | Maison | 90 m² | 331 410 € | 3 682 € |
| 17 déc. 2025 | Maison | 214 m² | 371 500 € | 1 736 € |
| 16 déc. 2025 | Maison | 58 m² | 252 000 € | 4 345 € |
| 16 déc. 2025 | Maison | 138 m² | 270 000 € | 1 957 € |
| 12 déc. 2025 | Maison | 342 m² | 410 000 € | 1 199 € |
| 19 nov. 2025 | Maison | 204 m² | 418 500 € | 2 051 € |
| 18 nov. 2025 | Maison | 85 m² | 230 000 € | 2 706 € |
| 04 nov. 2025 | Maison | 69 m² | 350 000 € | 5 072 € |
Source : DVF / DGFiP, ventes notariées publiées. Indicatif, non exhaustif (lots bâtis uniquement) ; ne constitue pas un conseil en investissement.
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Questions fréquentes sur l'investissement à Léognan
Quel est le prix moyen au m² à Léognan ?
Quel rendement locatif peut-on espérer à Léognan ?
Quelle stratégie d'investissement choisir à Léognan ?
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien à Léognan ?
Le marché de Léognan est-il assez actif pour investir ?
Sources et méthodologie : données DVF (DGFiP), INSEE, DHUP · voir notre méthodologie.
Demande à Pillr sur Léognan
Est-ce le bon moment pour acheter à Léognan ?
Les données invitent à la prudence sur Léognan à ce stade. Prix au m² 29,0 % au-dessus de la valeur attendue pour son département (modèle DVF). Rendement brut correct : 5,68 % (loyer DHUP / prix DVF). Prix en repli : -12,3 % sur 3 ans (DVF). Points d'entrée possibles, vigilance sur la dynamique. Ce verdict est calculé à partir des données DVF (prix) et DHUP (loyers) ; il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quel rendement locatif espérer à Léognan ?
Le rendement locatif brut indicatif à Léognan est d'environ 5,68 % (loyer DHUP rapporté au prix de référence DVF). Il s'appuie sur un loyer médian estimé de 14,7 €/m²/mois (source DHUP). Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance et fiscalité : le rendement net réel dépend du bien et de votre montage.
La demande locative est-elle forte à Léognan ?
Notre analyse de zone attribue à Léognan un sous-score de demande locative de 84/100, avec un taux de vacance des logements estimé à 3,7 %. Indicateurs issus de l'analyse IA Pillr (sources publiques compilées), pas d'un observatoire officiel.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Léognan ?
Baisse des prix significative : -12.5% sur 3 ans (DVF fiable), correction en cours. Piste : Attendre stabilisation ou cibler biens sous-évalués Rendement locatif faible : Gross yield 4.69-5.2%, 6e percentile national. Points d'attention identifiés par l'analyse Pillr à partir des données de la zone.
Quels sont les risques naturels à Léognan ?
D'après l'IRSN pour le radon et Géorisques pour les autres risques : potentiel radon de catégorie 1 sur 3. Ces niveaux sont indicatifs à l'échelle de la commune : vérifiez l'état des risques (ERP), obligatoire avant tout achat, pour l'adresse précise du bien.
En quelle zone locative se situe Léognan ?
Léognan est classée en zone A (marché très tendu). Le zonage ABC classe les communes en zones A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation). En 2026, la zone du zonage ABC détermine notamment les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire (dispositif Relance logement, baux Pinel en cours, Denormandie), ainsi que les plafonds de ressources du prêt à taux zéro et de Loc'Avantages. Le dispositif Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 : la réduction d'impôt ne vise que les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, au plus tard le 31 décembre 2024, et les engagements de location en cours vont à leur terme.
Le quartier est-il sûr à Léognan ?
En 2024, la police et la gendarmerie ont enregistré à Léognan 10,6 cambriolages de logement pour 1 000 habitants (3,5 en moyenne) et 2,1 violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants (3,7 en moyenne), la moyenne étant celle des communes dont le ministère de l'Intérieur publie les chiffres. Ces taux couvrent toute la commune : la sécurité varie d'un quartier à l'autre, vérifiez l'adresse précise du bien.
Pose ta question sur Léognan
Accède à l'analyse de zone complète et gratuite : loyer DHUP, rendement, scores socio-économiques, DPE, risques, sécurité.
Pourquoi investir à Léognan ?
Léognan affiche un prix au m² de 3 109 € pour un appartement (ventes DVF) avec un rendement locatif brut indicatif de 5.68 %. Le marché de Léognan a enregistré 102 ventes sur le millésime DVF 2025, un indicateur de la liquidité à la revente. Bordeaux et Bassin d'Arcachon. LGV Paris-Bordeaux a accéléré la valorisation. Reste accessible vs IDF.
À Léognan, le revenu disponible médian est de 31 310 € par unité de consommation (INSEE, Filosofi). Côté accès, à vol d'oiseau depuis le centre de la commune : gare de Cadaujac à 5,1 km, aéroport Bordeaux–Mérignac à 14 km (SNCF Open Data, OurAirports). Indicateurs issus de l'analyse de zone Pillr (sources publiques compilées).
Pillr analyse chaque annonce immobilière diffusée sur les principaux portails français selon 8 critères pondérés : localisation, transport, rentabilité, potentiel de revalorisation, état du bien, dynamique de marché, optimisation fiscale et qualité de l'annonce. Notre technologie de computer vision analyse les photos pour estimer automatiquement les travaux à prévoir (peinture, sol, cuisine, salle de bain, électricité) et chiffre la rénovation au mètre carré.
Évolution des prix à Léognan
Les prix à Léognan ont évolué de +1,5 % sur un an et de -12,3 % sur trois ans (médianes DVF). Un marché en repli peut offrir des points d'entrée ; un marché porteur sécurise la revente.
Comment fonctionne l'analyse Pillr ?
Pour chaque annonce à Léognan, Pillr calcule automatiquement :
- Score d'investissement sur 100 points selon 8 critères pondérés
- Rendement brut et net à partir du loyer estimé au m²
- Chiffrage des travaux par IA visuelle (computer vision)
- Simulation 3 stratégies : location longue durée, LMNP meublée, courte durée Airbnb
- Cashflow mensuel après crédit, charges et fiscalité
- Projection patrimoine sur 20 ans
Léognan sous tous les angles
Prix, loyer, rendement et analyse interactive : les pages Pillr dédiées à la commune.
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