Pourquoi le compromis est le bon moment pour tout vérifier
Une fois le compromis signé, l'acheteur dispose encore de son délai de rétractation, puis du temps nécessaire à la levée des conditions suspensives, avant l'acte authentique. C'est la dernière fenêtre où découvrir un problème coûte une question au notaire, pas une procédure après-coup.
Le réflexe naturel est de lire le compromis lui-même. Le bon réflexe est de confronter les pièces entre elles : l'annonce contre l'acte, le DPE contre le Carrez, les PV d'AG contre le pré-état daté. C'est là que se cachent les écarts, pas dans une seule pièce lue isolément.
Ce guide suit sept points de contrôle, dans l'ordre où les pièces arrivent habituellement chez le notaire. Chaque section dit ce qui doit alerter et la question exacte à poser.
1. Les surfaces : Carrez, annonce et DPE doivent concorder (ou s'expliquer)
Trois surfaces circulent sur un même bien, et elles ne se calculent pas de la même façon :
La surface Carrez (loi du 18 décembre 1996) ne concerne que les lots de copropriété. Elle exclut les parties de moins de 1,80 m de hauteur sous plafond, les caves, garages et emplacements de parking, même s'ils sont habitables.
La surface indiquée dans l'annonce est souvent reprise du dernier acte de vente ou d'un diagnostiqueur antérieur : si le bien a été divisé, agrandi, ou si une mezzanine a été ajoutée depuis, elle peut être obsolète.
La surface habitable au sens de la loi Boutin, utilisée pour le DPE, se calcule différemment de la Carrez (elle inclut par exemple les combles aménagés sous 1,80 m selon certains cas, et raisonne en surface de plancher moins certains éléments). Un écart entre le DPE et le Carrez n'est donc pas forcément une erreur.
Ce qui doit alerter : un écart de plus de 5 % entre la surface Carrez mentionnée dans le compromis et la surface réellement mesurée. Au-delà de ce seuil, l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre à l'acheteur une action en diminution du prix, dans le délai d'un an après la signature de l'acte authentique.
La question à poser au notaire : qui a mesuré la surface Carrez indiquée, avec quel rapport de mesurage et à quelle date, et comment s'explique l'écart avec la surface du DPE.
2. Le dossier de diagnostics techniques (DDT)
Le vendeur doit annexer au compromis un dossier de diagnostics techniques, dont le contenu dépend de l'âge du bien, de sa localisation et du type de vente. Les durées ci-dessous sont celles usuellement retenues, en vigueur en septembre 2026 : elles peuvent évoluer par arrêté ou par zone, et cette liste n'a pas vocation à l'exhaustivité réglementaire. Le détail à jour et par situation se vérifie sur service-public.fr.
- Ce qui doit alerter, tous diagnostics confondus : un diagnostic manquant sans explication, ou dont la date dépasse la durée usuelle indiquée ci-dessus.
- La question à poser au notaire : le DDT annexé est-il complet au regard de l'âge et de la localisation du bien, et chaque diagnostic est-il dans sa période de validité à la date de signature.
| Diagnostic | Durée de validité usuelle (sept. 2026) | Ce qui doit alerter |
|---|---|---|
| DPE | 10 ans | Classe F ou G : obligations de travaux et restrictions à la location qui pèseront sur vous |
| Amiante (permis antérieur au 1er juillet 1997) | Illimitée si absence constatée | Présence d'amiante non traitée : surcoût de travaux à anticiper avant tout chantier |
| Plomb / CREP (immeuble antérieur à 1949) | Illimitée si absence, 1 an si présence détectée en vue d'une vente | Plomb accessible détecté : risque sanitaire, notamment pour de jeunes enfants |
| Électricité (installation de plus de 15 ans) | 3 ans | Absence de mise à la terre ou de disjoncteur différentiel, tableau vétuste |
| Gaz (installation de plus de 15 ans) | 3 ans | Tuyauterie ancienne, absence de ventilation adaptée |
| État des risques et pollutions (ERP) | 6 mois | Zone inondable, sismique, ou sols pollués repérés à l'adresse |
| Assainissement non collectif (contrôle SPANC) | 3 ans | Non-conformité : les travaux de mise en conformité sont à la charge de l'acheteur, en principe sous 1 an après la vente |
| Termites (selon arrêté préfectoral de zone) | 6 mois | Présence active : traitement à prévoir avant d'envisager tout autre chantier |
3. La copropriété : PV d'AG, pré-état daté et règlement
Pour un lot de copropriété, trois pièces racontent trois histoires différentes.
Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale montrent les travaux déjà votés mais pas encore appelés, et les éventuelles procédures en cours (contentieux avec le syndic, copropriétaire en impayé). En principe, les travaux votés avant la signature de l'acte authentique restent à la charge du vendeur, sauf clause contraire prévue dans le compromis (article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965). C'est précisément la clause à vérifier.
Le pré-état daté détaille les charges courantes, le montant du fonds de travaux (cotisation obligatoire depuis la loi ALUR, au moins 5 % du budget prévisionnel annuel), et les sommes déjà appelées qui restent dues.
Le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble. Certains règlements comportent une clause d'habitation bourgeoise stricte qui interdit toute activité, y compris la location meublée touristique. Si votre projet inclut de la location courte durée, c'est une clause à lire avant de signer, pas après.
Ce qui doit alerter : une procédure judiciaire en cours contre le syndic ou un copropriétaire, un fonds de travaux à un niveau anormalement bas, ou une clause d'habitation bourgeoise incompatible avec votre projet locatif.
La question à poser au notaire : quel est le montant exact restant dû sur les appels de fonds en cours, et le règlement de copropriété autorise-t-il explicitement la location meublée ou touristique.
4. Les charges et la taxe foncière
Deux justificatifs à réclamer systématiquement : les trois derniers relevés de charges de copropriété, et le dernier avis de taxe foncière.
La distinction utile : les charges courantes (entretien, gardiennage, assurances de l'immeuble) sont récurrentes et prévisibles. Les travaux votés en assemblée générale sont des dépenses exceptionnelles, souvent étalées sur plusieurs appels de fonds annuels : une hausse ponctuelle des charges peut venir de là, pas d'une dérive de gestion.
Ce qui doit alerter : des charges en forte hausse sur les trois derniers exercices sans explication dans les PV d'AG, ou une taxe foncière anormalement basse qui correspond en réalité à une exonération temporaire (construction neuve, par exemple) sur le point de s'éteindre.
La question à poser au notaire : la taxe foncière affichée bénéficie-t-elle d'une exonération temporaire qui prendra fin, et le compromis prévoit-il bien un partage prorata temporis de la taxe foncière de l'année en cours entre vendeur et acheteur.
5. Les conditions suspensives : prêt et le reste
La condition suspensive d'obtention de prêt protège l'acheteur : si le financement est refusé dans les termes prévus, la vente ne se fait pas et le dépôt de garantie est restitué.
Elle doit préciser : le montant emprunté, un taux d'intérêt plafond réaliste au regard du marché du moment (un plafond fixé trop bas rend la clause fragile, un plafond trop haut la rend inutile), la durée du crédit, et un délai d'obtention cohérent avec les délais bancaires réels (habituellement 45 à 60 jours, plus long pour un dossier de SCI ou d'indépendant).
D'autres conditions suspensives sont fréquentes : absence de servitude ou de contrainte d'urbanisme découverte après la signature, obtention d'un document d'urbanisme particulier, ou vente préalable d'un autre bien par l'acheteur. Chacune doit avoir un délai de réalisation et un mécanisme clair si elle n'est pas levée à temps.
Ce qui doit alerter : un taux plafond très inférieur aux taux du marché constaté (la clause pourrait ne jamais jouer en votre faveur en cas de refus artificiel), ou l'absence de précision sur ce qui se passe si le prêt accordé est d'un montant inférieur à celui demandé.
La question à poser au notaire : que prévoit exactement le compromis si le prêt n'est pas obtenu dans le délai fixé, et la clause couvre-t-elle un refus partiel ou seulement un refus total.
6. Les délais : rétractation et silence
L'acheteur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis, prévu à l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte, ou de sa remise en main propre contre émargement. Pendant ce délai, l'acheteur peut renoncer sans justification et sans pénalité.
Au-delà de la rétractation, chaque condition suspensive a son propre délai. À défaut de levée dans le délai prévu, la vente est en principe réputée non conclue, sauf si l'acheteur a lui-même empêché la réalisation de la condition (par exemple en ne déposant pas de demande de prêt).
Ce qui doit alerter : une notification du compromis par simple email sans accusé de réception ni date certaine, qui rend le point de départ du délai de rétractation difficile à établir.
La question à poser au notaire : à quelle date exacte le délai de rétractation a commencé à courir, et quelle preuve en conserver.
7. L'urbanisme : servitudes, PLU et projets voisins
Une servitude (passage, vue, réseaux enterrés) grève parfois un bien sans que l'annonce n'en dise rien : elle figure au fichier immobilier et dans les actes antérieurs, pas dans le compromis lui-même si personne ne l'y a reportée.
La zone du Plan Local d'Urbanisme (PLU) qui couvre la parcelle détermine ce qu'il est possible de construire, agrandir ou changer d'usage. Un projet de construction déposé sur une parcelle voisine (permis affiché en mairie) peut aussi changer la vue ou l'ensoleillement du bien que vous achetez.
Le certificat d'urbanisme existe en deux versions : informatif (règles applicables) ou opérationnel (faisabilité d'un projet précis). Il engage la mairie sur le droit applicable à la date de sa délivrance, pendant 18 mois, mais il ne garantit en rien l'octroi d'un futur permis de construire.
Ce qui doit alerter : une servitude de passage ou de vue non mentionnée dans l'acte de propriété du vendeur, ou un panneau de permis de construire affiché sur un terrain voisin sans que personne n'en ait parlé.
La question à poser au notaire : existe-t-il un certificat d'urbanisme récent sur la parcelle, et quelles servitudes sont inscrites au fichier immobilier pour ce bien.
Ce que le Hub Pillr peut faire à ce stade
Le Hub lit les documents que vous lui joignez. Joignez le compromis et les PV d'AG au Hub : il les lit en entier et vous en fait la synthèse, page par page, en citant les passages sur lesquels il s'appuie. C'est utile pour repérer vite une clause ou un montant dans un dossier de plusieurs dizaines de pages, avant de le relire vous-même en entier.
Le Hub connaît aussi la zone du PLU, les servitudes et les prescriptions d'urbanisme d'une adresse précise, et peut retracer l'histoire d'une adresse (ventes, DPE, permis déposés) sur plusieurs décennies. Il peut enfin générer une check-list de contre-visite ou un comparatif entre plusieurs biens, téléchargeable en PDF.
Ce qu'il ne fait pas : il ne confronte pas encore automatiquement les pièces entre elles (surface de l'acte contre DPE, PV d'AG contre pré-état daté). Cette lecture croisée reste, pour l'instant, la vôtre, section par section, avec ce guide.
Les limites de ce guide
Ce guide donne une information générale, pas un conseil juridique adapté à votre situation. Il ne remplace ni le notaire, ni un avocat, ni un professionnel du droit immobilier.
Seul le notaire vérifie réellement les titres de propriété, l'origine du bien et la validité des pièces produites : c'est son rôle légal, pas un service annexe. En cas de doute sur une clause, une surface ou un diagnostic, une question posée au notaire avant de signer ne coûte rien, alors qu'une procédure après la signature coûte du temps et de l'argent.