Pourquoi utiliser un simulateur de rendement locatif ?
Un bon simulateur répond à la question clé : "Combien ce bien va-t-il vraiment me rapporter chaque mois, après tous les frais et impôts ?"
Sans simulateur, on se fie au rendement brut affiché par les annonces, qui est systématiquement trop optimiste.
Les 8 paramètres indispensables
1. Prix d'achat et frais
- Prix affiché
- Frais de notaire : 7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf
- Frais d'agence (si à votre charge)
- Travaux : toujours prévoir une marge de 20%
2. Financement
- Apport
- Montant emprunté
- Taux d'intérêt (moyenne 2026 : 3,3%)
- Durée (15-25 ans)
- Assurance emprunteur
3. Loyer estimé
- Loyer au m² du quartier (sources : carte des loyers DHUP/ANIL, observatoires locaux des loyers)
- Vacance locative : 1 mois par an (8,3%) à provisionner
- Impayés : 2-3% à provisionner
4. Charges récurrentes
- Taxe foncière (estimée via la base cadastrale)
- Charges de copropriété non récupérables (40-50% du total)
- Assurance PNO (150-300 €/an)
- Entretien (0,5-1% du prix d'achat par an)
- Comptable (si LMNP réel : 500-1000 €/an)
5. Gestion
- Agence : 6-8% TTC des loyers
- Conciergerie LCD : 20-25%
- Gestion directe : 0 € mais 2-4h/mois
6. Fiscalité
- Tranche marginale d'imposition (TMI) : 11%, 30%, 41%, 45%
- Régime fiscal : micro-foncier, réel, micro-BIC, LMNP réel
- Prélèvements sociaux : 17,2%
7. Hypothèses de long terme
- Appréciation du bien (1-2%/an sur longue période)
- Revalorisation des loyers (+IRL, ~2%/an)
8. Scénarios
- Scénario pessimiste (vacance 15%, travaux surprise)
- Scénario central (hypothèses standard)
- Scénario optimiste (appréciation +3%/an)
Les pièges à éviter
- Ignorer la vacance locative : même un T2 bien placé a 1 mois de vacance/an
- Oublier la CGA et le comptable en LMNP réel
- Compter tous les loyers sans retirer les charges non récupérables
- Négliger la taxe foncière dans les charges annuelles
- Ne pas provisionner les travaux (toiture, chaudière, parties communes)
Simulateur Pillr : ce que nous faisons différemment
Contrairement aux simulateurs génériques, Pillr :
- A déjà analysé chaque annonce (pas de saisie manuelle)
- Chiffre les travaux à partir des photos (vision par IA)
- Compare 3 stratégies : LLD nue, LMNP meublé, courte durée
- Calcule le cashflow réel après impôts selon votre TMI
- Projette le patrimoine sur 20 ans avec crédit + plus-value
Le tout est précalculé : vous ouvrez l'annonce, le verdict est déjà là.
