Sur les quelque 180 000 changements de prix que notre collecteur détecte chaque mois sur le marché immobilier français, 98 % sont des baisses. Pas 60 %, pas 75 % : 98 %. Quand un vendeur touche à son prix, c'est presque toujours pour le descendre. Ce chiffre, personne ne le publie. Pour le mesurer, il faut faire une chose que les portails d'annonces ne font pas : garder la mémoire.
Le prix affiché est une photographie, pas une histoire
Ouvre n'importe quelle annonce sur un portail immobilier : tu vois le prix du jour. Ce que tu ne vois pas, c'est que ce prix est peut-être le troisième. Que le bien a été publié il y a sept mois, 15 % plus cher. Que le vendeur a déjà lâché 20 000 € en deux corrections successives.
Cette information existe, et elle vaut de l'argent. La date de publication réelle et les baisses successives sont précisément les deux informations qu'un vendeur préférerait garder pour lui : elles racontent un bien qui ne trouve pas preneur et un prix qui cherche encore son niveau. Un bien fraîchement publié au prix du marché et un bien qui traîne depuis six mois après deux baisses ne se négocient pas du tout de la même façon. De ton côté de la table, cette différence vaut des milliers d'euros.
Les portails affichent le prix du jour et effacent le passé. Pillr garde la mémoire. Voici comment ça fonctionne sous le capot.
Comment on détecte un changement de prix
Pillr suit en continu plus de 1,7 million d'annonces publiquement diffusées sur les portails immobiliers français. Notre collecteur repasse régulièrement sur chacune d'elles et compare le prix affiché au dernier prix connu dans notre base.
Si le prix a changé, l'événement est enregistré atomiquement : la mise à jour du prix et l'écriture de l'événement d'historique se font dans la même transaction en base. Il est donc impossible qu'un prix soit mis à jour sans que le mouvement soit historisé, ou qu'un mouvement fantôme soit enregistré sans mise à jour du prix. Chaque événement conserve l'ancien prix, le nouveau prix, l'écart en euros, le pourcentage et la date de détection.
À l'échelle du marché suivi, ça représente environ 180 000 changements de prix par mois, soit 366 832 événements accumulés depuis l'ouverture du suivi fin mai 2026.
Les garde-fous : toutes les baisses n'en sont pas
Un historique naïf raconterait n'importe quoi. Trois garde-fous encadrent la détection.
Le filtre anti-fautes de frappe. Les annonces contiennent des erreurs de saisie, et certaines sont spectaculaires : on a vu un bien passer de 24 499 970 € à 245 000 €, un prix mal saisi puis corrigé par l'agence. L'enregistrer comme une baisse de 99 % polluerait toutes les statistiques. La règle : quand le ratio entre l'ancien et le nouveau prix atteint ou dépasse 10, le mouvement est rejeté comme correction de saisie, pas compté comme un mouvement de marché.
La prudence sur les très grosses baisses. Une baisse de 50 ou 60 % peut être une vraie capitulation du vendeur, mais tout autant une correction d'annonce passée sous le seuil du filtre : prix initial erroné, changement du bien derrière la même annonce. On les conserve dans l'historique, on les lit avec prudence, et on te conseille d'en faire autant.
La fenêtre d'observation. L'historique démarre fin mai 2026. C'est une fenêtre courte : un bien sans baisse enregistrée peut très bien en avoir connu avant. Cette limite est la seule qui se corrige toute seule : la fenêtre s'allonge chaque jour.
Ce que disent les chiffres
Deux périmètres à ne pas confondre. Les 366 832 événements couvrent l'ensemble du marché suivi, soit 1,7 million d'annonces. Les chiffres qui suivent portent sur le catalogue analysé par Pillr, celui que tu consultes sur le site : au lancement de la fonctionnalité, fin juillet 2026, il affichait 4 999 mouvements de prix, dont 4 486 baisses et 513 hausses.
- La baisse médiane est de -4,5 %. Quand un vendeur corrige, il corrige rarement à la marge : sur un bien à 250 000 €, la correction médiane dépasse 11 000 €.
- La plus forte baisse observée : -78,7 %. À lire avec le garde-fou ci-dessus : à ce niveau, correction d'annonce et vraie baisse sont indiscernables sans regarder le bien.
- 183 annonces comptent 3 mouvements ou plus. Le record : 9 événements sur une seule annonce, un vendeur qui oscille entre deux prix. Ce yo-yo est un signal de négociation en soi : le vendeur cherche son prix et n'est sûr de rien.
La hausse en cours de vie d'une annonce existe (513 cas sur le catalogue), mais elle reste l'exception : à l'échelle du marché entier, 98 % des mouvements vont vers le bas.
Pourquoi presque tout va vers le bas
La lecture la plus simple est la bonne. Un vendeur publie au prix qu'il espère, souvent au-dessus du marché : l'agent qui veut le mandat a peu d'intérêt à le contredire, et le vendeur préfère « garder de la marge pour la négociation ». Le marché répond par le silence : pas d'appels, pas de visites. Le seul levier qui reste est le prix. La baisse publiée n'est donc pas une anomalie, c'est le mécanisme normal par lequel un prix d'annonce rejoint un prix de vente.
C'est exactement pour ça que l'historique compte : chaque baisse est un aveu public, daté et chiffré, que le prix précédent était trop haut.
De l'historique à l'offre : le mode d'emploi
Prenons un cas concret. Un T3 affiché 240 000 €, publié il y a cinq mois, deux baisses au compteur : -8 000 € puis -7 000 €.
- Le vendeur a déjà admis que son prix initial était trop haut. Il a lâché 15 000 € sans même te rencontrer. La discussion ne part pas de « le prix est le prix », elle part de « où s'arrête la correction ».
- La durée joue pour toi. Cinq mois de commercialisation, ce sont cinq mois de taxe foncière, de charges, parfois de crédit relais. Chaque semaine qui passe augmente le coût d'attente du vendeur, pas le tien.
- Le rythme des baisses donne le tempo. Deux paliers en cinq mois : le vendeur ajuste, mais lentement. Une offre positionnée sous le dernier palier, argumentée par les transactions comparables, a de bonnes chances d'ouvrir une vraie discussion plutôt que de provoquer un refus sec.
Un vendeur qui a déjà baissé deux fois est un des signaux de négociation les plus forts qui existent. À l'inverse, un bien publié il y a trois semaines sans aucun mouvement n'offre encore aucun de ces leviers : le vendeur teste son prix. L'historique ne remplace pas l'analyse du bien ; il te dit dans quel état d'esprit se trouve la partie d'en face.
Sur les fiches : la section « Vie de l'annonce »
Cet historique est désormais visible sur chaque fiche du catalogue pillr.fr, dans une section « Vie de l'annonce » :
- La date de publication, affichée pour 100 % du catalogue.
- Chaque baisse de prix, datée, avec l'ancien et le nouveau prix.
- Le cumul depuis la publication : ce que le vendeur a déjà lâché, en euros et en pourcentage.
- Un argument de négociation chiffré en euros, prêt à poser sur la table.
C'est la même philosophie que le reste de Pillr : pas un outil de plus à manipuler, un verdict déjà calculé quand tu ouvres la fiche.
Pour aller plus loin
Si tu suis un bien en ce moment, sa fiche Pillr te dira s'il a déjà bougé, de combien, et ce que ça change pour ton offre. L'essai 7 jours est ouvert : 0 € débité pendant l'essai, sans engagement, résiliation à tout moment depuis ton espace compte. Et si la mécanique t'intéresse autant que le résultat, le pipeline d'analyse complet (vision, DVF, scoring) est raconté dans un autre article de cette série « Sous le capot ».
Équipe Pillr
