Personne ne publie ce chiffre parce que personne ne l'a. Il faut avoir analysé des dizaines de milliers d'annonces individuellement — prix affiché contre transactions DVF comparables — pour savoir, ville par ville, où la marge de négociation réelle est la plus large. C'est ce que fait en continu le pipeline d'analyse IA de Pillr. Voici ce qu'il en ressort.
Les chiffres clés
- ▸48 796 annonces à vendre analysées par l'IA Pillr entrent dans cette étude (sur un catalogue de 54 697 annonces disposant d'un verdict complet au 21 juillet 2026 — le reste a été écarté pour raisons de robustesse statistique, voir méthodologie).
- ▸La décote moyenne estimée entre le prix affiché et l'objectif de négociation Pillr est de 8,0 % au niveau national (médiane : 4,9 % — la moyenne est tirée vers le haut par une minorité de biens très surévalués).
- ▸Dans la ville qui négocie le plus, l'écart moyen atteint 22,7 %. Dans les grandes métropoles, cet écart tourne autour de la moyenne nationale, et descend jusqu'à 4,4 % à Strasbourg.
Top 20 des villes où la négociation est la plus large
| # | Ville | Décote moyenne | Annonces analysées | Prix m² moyen |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Bourg-Blanc (29) | 22,7 % | 23 | 3 001 €/m² |
| 2 | Hazebrouck (59) | 16,8 % | 29 | 2 424 €/m² |
| 3 | Plouguerneau (29) | 16,4 % | 21 | 3 119 €/m² |
| 4 | Brens (81) | 15,6 % | 30 | 2 639 €/m² |
| 5 | Lamballe-Armor (22) | 14,5 % | 31 | 2 696 €/m² |
| 6 | Landerneau (29) | 14,2 % | 21 | 2 735 €/m² |
| 7 | Fréjus (83) | 14,1 % | 75 | 4 426 €/m² |
| 8 | Gaillac (81) | 14,0 % | 34 | 2 302 €/m² |
| 9 | Guilers (29) | 14,0 % | 20 | 2 761 €/m² |
| 10 | Cucq (62) | 13,4 % | 22 | 4 955 €/m² |
| 11 | Mennecy (91) | 13,3 % | 30 | 3 621 €/m² |
| 12 | Troyes (10) | 12,8 % | 70 | 1 930 €/m² |
| 13 | Guipavas (29) | 12,5 % | 25 | 2 987 €/m² |
| 14 | Chamalières (63) | 12,3 % | 21 | 2 873 €/m² |
| 15 | Riantec (56) | 12,0 % | 23 | 3 346 €/m² |
| 16 | Annemasse (74) | 11,9 % | 30 | 4 240 €/m² |
| 17 | Aix-les-Bains (73) | 11,7 % | 34 | 4 702 €/m² |
| 18 | Dunkerque (59) | 11,6 % | 43 | 2 398 €/m² |
| 19 | Challans (85) | 11,6 % | 38 | 3 006 €/m² |
| 20 | Quimper (29) | 11,5 % | 74 | 2 507 €/m² |
Numéro de département entre parenthèses. Échantillon : annonces à vendre (hors location), verdict IA Pillr disponible, décote dans la plage robuste [-5 % ; +30 %], minimum 20 annonces analysées par ville.
Ce que montrent les patterns
Trois observations ressortent de ce top 20, et elles se confirment sur l'ensemble des 336 villes qui passent le seuil de robustesse (20 annonces analysées minimum) :
1. Ce sont majoritairement des maisons, pas des appartements. Sur l'ensemble du dataset filtré, l'échantillon est composé à 66 % de maisons contre 34 % d'appartements (32 362 vs 16 438 annonces). La maison individuelle, à l'estimation plus subjective et au marché local moins liquide, laisse historiquement plus de marge de négociation que l'appartement en copropriété, où le prix au m² de l'immeuble sert de repère plus rigide.
2. Les villes secondaires et périurbaines négocient plus que les métropoles. Le top 20 est dominé par des communes de taille moyenne ou des satellites de grandes agglomérations : le Finistère autour de Brest (Bourg-Blanc, Plouguerneau, Landerneau, Guilers, Guipavas, Quimper — 6 des 20 lignes du classement), le Nord (Hazebrouck, Dunkerque), le Tarn (Brens, Gaillac), ou encore le périurbain francilien (Mennecy, Essonne). À l'inverse, dans les grandes métropoles, l'écart tourne autour de la moyenne nationale sans jamais l'exploser :
| Métropole | Décote moyenne | Annonces analysées |
|---|---|---|
| Toulouse | 9,5 % | 393 |
| Montpellier | 9,2 % | 259 |
| Nice | 9,0 % | 203 |
| Rennes | 8,4 % | 219 |
| Marseille | 8,3 % | 490 |
| Lille | 8,3 % | 243 |
| Paris | 7,9 % | 678 |
| Bordeaux | 7,6 % | 384 |
| Nantes | 7,4 % | 383 |
| Lyon | 7,3 % | 375 |
| Strasbourg | 4,4 % | 240 |
Aucune de ces 11 métropoles ne dépasse 10 %. L'écart avec le haut du classement (jusqu'à 22,7 %) n'est donc pas un artefact statistique — c'est un vrai signal structurel : la profondeur de marché (nombre d'acheteurs potentiels, liquidité, vitesse de vente) comprime la marge de négociation dans les grandes villes, et la dilate dans les marchés plus étroits.
3. Les stations et bourgs à vocation secondaire ou touristique apparaissent aussi. Fréjus, Cucq (secteur du Touquet), Aix-les-Bains : des marchés où le prix affiché initial intègre souvent une prime « coup de cœur » ou « résidence secondaire » que l'analyse DVF locale ne valide pas toujours.
Ce que ce classement ne dit pas. Une décote moyenne élevée ne signifie pas qu'un bien précis se négociera à ce niveau — c'est une moyenne sur un échantillon de 20 à 75 annonces selon la ville, avec une variance individuelle forte. Ce n'est pas non plus un signal de qualité du marché : une ville qui négocie beaucoup peut aussi être un marché où les vendeurs survalorisent structurellement, pas nécessairement une ville sous-cotée à saisir. Enfin, le regroupement par bassin (ex. « Finistère ») a été fait manuellement à partir des codes postaux et codes département — une agrégation automatisée par EPCI ou bassin de vie serait plus rigoureuse et fait partie des pistes d'amélioration de cette étude.
Méthodologie
- ▸Source : catalogue d'annonces immobilières à vendre analysées individuellement par le pipeline IA de Pillr (vision + croisement DVF/INSEE), extraction réalisée le 21 juillet 2026 sur 54 697 annonces disposant d'un verdict complet à cette date. Le catalogue analysé grossit en continu (plusieurs milliers d'annonces supplémentaires chaque jour) ; ces chiffres sont donc une photographie, pas une constante.
- ▸Métrique : la décote estimée, l'écart en pourcentage entre le prix affiché et le haut de la fourchette de négociation calculée par l'IA à partir des transactions DVF comparables de la commune (source officielle : DVF — Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP).
- ▸Filtres de robustesse : transactions « achat » uniquement (hors location) ; décote restreinte à la plage [-5 % ; +30 %], ce qui retient 48 796 annonces (89 % du catalogue analysé) et écarte les valeurs hors plage — survalorisations extrêmes et une poignée de fiches affectées par un bug d'unité connu et documenté ; minimum 20 annonces analysées par ville pour entrer dans le classement — 336 villes en France passent ce seuil au 21 juillet 2026.
- ▸Limites : le nombre d'annonces par ville reste modeste (20 à 75 dans ce top 20) — suffisant pour dégager une tendance, pas pour un intervalle de confiance serré. Le classement sera republié périodiquement à mesure que le catalogue grossit.
Ce que Pillr en fait concrètement
Cette décote n'est pas qu'une statistique de blog : c'est exactement le chiffre que Pillr calcule pour chaque annonce individuelle du catalogue, avec sa propre fourchette de négociation argumentée par les transactions DVF voisines. Pillr permet de filtrer et de trier directement les annonces par décote vs cible de négociation.
