Mis à jour le 28 juillet 2026.
Le constat qui a tout déclenché
J'ai investi mon premier appartement locatif en 2021. T2 à Lyon 7e, 47 m², ~180 000 €. J'avais lu Robert Kiyosaki, j'avais une feuille Excel, et je me croyais armé.
Trois mois après l'achat, l'artisan m'a annoncé 18 000 € de travaux que je n'avais pas vus sur les photos. La cuisine était à refaire intégralement, l'électricité n'était pas aux normes, et le DPE annoncé "D" était en fait "E" après diagnostic neuf.
J'avais surpayé de 22 000 €. Dans une ville où le rendement brut moyen tourne autour de 5 %, ça représente plus de 4 ans de loyers nets perdus d'avance.
Pas une histoire originale : c'est l'histoire de la majorité des primo-investisseurs. Le problème n'est pas le manque d'effort, c'est l'asymétrie d'information entre le vendeur (qui connaît son bien) et l'acheteur (qui voit 20 photos retouchées).
Pourquoi les outils existants ne résolvent pas le problème
Quand on cherche une solution, deux familles se présentent :
Les services clés-en-main (Masteos, Bevouac, Beanstock, Investmarket). Ils chassent pour toi, te présentent un catalogue restreint et facturent 5 à 10 % du prix d'achat. Sur un bien à 200 000 €, c'est 10 000 à 20 000 € de frais. Et tu te retrouves avec 200 biens sélectionnés par mois sur tout le marché français, alors qu'il y en a plus d'un million actifs à un instant T.
Les portails de data (Meilleurs Agents, Castorus, Bien'ici Pro). Ils donnent des prix médians, des évolutions de marché, des stats commune. Mais ils ne disent jamais si une annonce précise est une bonne ou une mauvaise affaire. Tu repars avec des outils, pas avec un verdict.
Entre les deux, il y a une case vide. C'est dans cette case qu'on a construit Pillr.
L'idée : un portail où chaque annonce est déjà jugée
Pillr n'est pas un outil que tu utilises à la demande. C'est un portail où tu parcours des annonces déjà pré-analysées. Plus de 150 000 annonces analysées et navigables aujourd'hui, agrégées depuis les annonces publiquement diffusées sur les portails français (Leboncoin, SeLoger, Bien'ici, Logic-Immo, PAP), sur un marché français d'environ 1 million d'annonces actives, notre cible de couverture.
Chaque annonce qui arrive passe automatiquement dans notre pipeline d'IA :
- Vision par IA sur les photos : chiffrage des travaux poste par poste (peinture, sols, cuisine, salle de bain, électricité, toiture).
- Croisement INSEE + DVF : comparaison du prix au médian de la commune sur les 5 dernières années de transactions réelles.
- Scoring sur 8 critères pondérés : état, marché, rentabilité, potentiel, localisation, transport, fiscalité, risques.
- Simulation fiscale 4 régimes : micro-foncier, réel foncier, micro-BIC, LMNP réel.
- Recommandation de négociation : prix cible argumenté par 3 à 5 transactions DVF voisines récentes.
Quand tu te connectes le matin, tu vois 30 annonces qui correspondent à tes critères, classées par score. Tu en filtres 27. Tu en gardes 3 à approfondir. 20 minutes au lieu de 6 heures.
Pourquoi 20 €/mois tout compris ?
Une question revient souvent : « Vous proposez la même profondeur d'analyse qu'un Masteos sur plus de 150 000 biens au lieu de 200, à une fraction de leur prix. Vous êtes fous ? »
Non. C'est un calcul économique. Un service à 20 €/mois × 5 000 abonnés = 100 K€ MRR. Un service à 5 % de 200 000 € × 250 chasses/an = 2,5 M€. Sur le papier le clé-en-main gagne.
Mais notre cible n'est pas la même. Les chasseurs visent les très qualifiés, ceux qui peuvent payer 10 K€ de frais. Nous visons le marché de masse : les 3,5 millions de bailleurs privés en France et les 1,1 million de transactions résidentielles annuelles.
À 20 €/mois × 50 000 abonnés (5 % de notre marché adressable), c'est 1 M€ de MRR. Avec un coût marginal proche de zéro maintenant que l'infrastructure GPU est en production : la prochaine analyse ne coûte presque rien, parce que le pipeline tourne déjà.
Le vrai défi : l'infrastructure
Longtemps, notre goulot d'étranglement n'a été ni le marché ni le prix. C'était le GPU. Analyser plus de 100 000 annonces par mois en vision par IA avec une API cloud facturée à l'appel, c'est économiquement intenable : il fallait un serveur d'inférence dédié.
Ce verrou est levé. Le pipeline tourne aujourd'hui sur notre propre GPU, en production : environ 900 annonces analysées par heure, une capacité de plus de 600 000 analyses par mois, un coût marginal quasi nul. L'objectif de 100 000 annonces par mois qu'on s'était fixé est atteint et dépassé, et Pillr est passé de la bêta privée à l'ouverture au public : plus de 150 000 annonces déjà analysées au catalogue, et une analyse de zone précalculée pour chacune des 34 422 communes françaises, consultable sans temps d'attente.
Ce que tu peux faire dès aujourd'hui
L'essai 3 jours est ouvert : carte requise, 0 € débité pendant l'essai, sans engagement, résiliation à tout moment depuis ton espace compte. Si tu veux nous tester sur ta sélection de biens, c'est gratuit pendant trois jours.
Et si tu trouves que Pillr ne résout pas ton problème, dis-le-moi directement, par le lien Contact en pied de page du site : il arrive dans ma boîte. Construire en public, c'est aussi écouter en public.
Le fondateur de Pillr
