Le constat qui a tout déclenché
J'ai investi mon premier appartement locatif en 2021. T2 à Lyon 7e, 47 m², ~180 000 €. J'avais lu Robert Kiyosaki, j'avais une feuille Excel, et je me croyais armé.
Trois mois après l'achat, l'artisan m'a annoncé 18 000 € de travaux que je n'avais pas vus sur les photos. La cuisine était à refaire intégralement, l'électricité n'était pas aux normes, et le DPE annoncé "D" était en fait "E" après diagnostic neuf.
J'avais surpayé de 22 000 €. Dans une ville où le rendement brut moyen tourne autour de 5 %, ça représente plus de 4 ans de loyers nets perdus d'avance.
Pas une histoire originale — c'est l'histoire de la majorité des primo-investisseurs. Le problème n'est pas le manque d'effort, c'est l'asymétrie d'information entre le vendeur (qui connaît son bien) et l'acheteur (qui voit 20 photos retouchées).
Pourquoi les outils existants ne résolvent pas le problème
Quand on cherche une solution, deux familles se présentent :
Les services clés-en-main (Masteos, Bevouac, Beanstock, Investmarket). Ils chassent pour toi, te présentent un catalogue restreint et facturent 5 à 10 % du prix d'achat. Sur un bien à 200 000 €, c'est 10 000 à 20 000 € de frais. Et tu te retrouves avec 200 biens curés par mois sur tout le marché français — alors qu'il y en a plus d'un million actifs à un instant T.
Les portails de data (Meilleurs Agents, Castorus, Bien'ici Pro). Ils donnent des prix médians, des évolutions de marché, des stats commune. Mais ils ne disent jamais si une annonce précise est une bonne ou une mauvaise affaire. Tu repars avec des outils, pas avec un verdict.
Entre les deux, il y a une case vide. C'est dans cette case qu'on a construit Pillr.
L'idée : un portail où chaque annonce est déjà jugée
Pillr n'est pas un outil que tu utilises à la demande. C'est un portail où tu browses des annonces déjà pré-analysées. Plus de 145 000 annonces actives analysées et navigables aujourd'hui, agrégées depuis les annonces publiquement diffusées sur les portails français (Leboncoin, SeLoger, Bien'ici, Logic-Immo, PAP) — sur un marché français d'environ 1 million d'annonces actives, notre cible de couverture.
Chaque annonce qui arrive passe automatiquement dans notre pipeline d'IA :
- Computer vision sur les photos — chiffrage des travaux poste par poste (peinture, sols, cuisine, salle de bain, électricité, toiture).
- Croisement INSEE + DVF — comparaison du prix au médian de la commune sur les 5 dernières années de transactions réelles.
- Scoring sur 8 critères pondérés — rentabilité, localisation, marché, potentiel, état, fiscalité, transport, qualité de l'annonce.
- Simulation fiscale 4 régimes — micro-foncier, réel foncier, micro-BIC, LMNP réel.
- Recommandation de négociation — prix cible argumenté par 3 à 5 transactions DVF voisines récentes.
Quand tu te connectes le matin, tu vois 30 annonces qui matchent tes critères, classées par score. Tu en filtres 27. Tu en gardes 3 à approfondir. 20 minutes au lieu de 6 heures.
Pourquoi 20 €/mois tout compris ?
Une question revient souvent : « Vous proposez la même profondeur d'analyse qu'un Masteos sur plus de 145 000 biens au lieu de 200, à une fraction de leur prix. Vous êtes fous ? »
Non. C'est un calcul économique. Un service à 20 €/mois × 5 000 abonnés = 100 K€ MRR. Un service à 5 % de 200 000 € × 250 chasses/an = 2,5 M€. Sur le papier le clé-en-main gagne.
Mais notre cible n'est pas la même. Les chasseurs visent les très qualifiés — ceux qui peuvent payer 10 K€ de frais. Nous visons le marché de masse — les 3,5 millions de bailleurs privés en France et les 1,1 million de transactions résidentielles annuelles.
À 20 €/mois × 50 000 abonnés (5 % de notre marché adressable), c'est 1 M€ de MRR. Avec un coût marginal proche de zéro une fois l'infrastructure GPU amortie, parce que la prochaine analyse ne coûte presque rien si le pipeline tourne déjà.
Le vrai défi : l'infrastructure
Notre bottleneck aujourd'hui n'est ni le marché ni le pricing. C'est le GPU. Pour analyser à terme 100 000+ annonces par mois en computer vision avec une latence acceptable, il faut un serveur d'inférence dédié — pas une API cloud à 0,03 € l'analyse qui exploserait nos coûts.
C'est l'objet principal de notre candidature à la Bourse French Tech 2026. Une fois ce verrou levé, on bascule du mode « bêta privée » à « ouvert au public » et on active les 840+ pages SEO programmatiques qu'on a déjà préparées.
Ce que tu peux faire dès aujourd'hui
L'essai 7 jours est ouvert : carte requise, 0 € débité pendant l'essai, sans engagement — résiliation à tout moment depuis ton espace compte. Si tu veux nous tester sur ta short-list de biens, c'est gratuit pendant une semaine.
Et si tu trouves que Pillr ne résout pas ton problème, dis-le moi directement — j'ai mis mon email perso dans le footer du site. Construire en public, c'est aussi écouter en public.
— *Maxime Duret, fondateur Pillr*
